АВТО БЛОГ YAMAHA-VOLGA.RU

Из чего состоит грм: Устройство газораспределительного механизма двигателя внутреннего сгорания: назначение, принцип работы

6 июля, 1970 by admin

Газораспределительный механизм

Механизм газораспределения ГРМ служит для своевременного открытия и закрытия впускных и выпускных клапанов двигателя, обеспечивая качественное наполнение цилиндров двигателя свежим зарядом, их очистку от отработавших газов и герметизацию цилиндров при сжатии и рабочем ходе поршня.

Различают клапанные и золотниковые механизмы газораспределения. В четырехтактных двигателях газообмен осуществляется с помощью клапанов. В двухтактном двигателе газообмен происходит под действием поршня, открывающего и закрывающего впускные и перепускные каналы, или посредством смешанной системы газораспределения.

Клапанные механизмы газораспределения (ГРМ) разделяют:

• по месту установки клапанов  — верхнее расположение клапанов в головке блока цилиндров и нижнее — в блоке цилиндров;

• по месту установки распределителыюго вала — верхнее и нижнее;
• по виду привода распределительного вала  — зубчатый (шестеренчатый), цепной и ременный.

Механизм газораспределения включает в себя привод, распределительный вал, толкатели, штанги, коромысла и клапанный механизм.

Клапанный механизм состоит из клапанов, направляющих втулок, седел, клапанов, возвратных пружин с нижней и верхней опорными тарелками, сухарей, механизмов поворота клапана.

Распределительный вал предназначен для своевременного открытия клапанов. Также он осуществляет привод (в карбюраторных двигателях) топливного насоса, масляного насоса, прерывателя тока низкого напряжения и датчика ограничителя максимальной частоты вращения коленчатого вала.

Распределительный вал имеет: коренные (опорные) шейки; кулачки, расположение которых на валу обусловлено числом клапанов на цилиндр и последовательностью их открытия в зависимости от порядка работы двигателя, схемы привода, фазы газораспределения; зубчатое колесо привода прерывателя-распределителя и масляного насоса; эксцентрик привода топливного насоса. На переднем конце вала имеется шейка со шпоночным пазом под зубчатое колесо и резьбой для ее крепления.
Для восприятия осевых усилий от косозубых зубчатых колес при нижнем расположении распределительного вала используются стальные упорные фланцы. С одной стороны во фланец упирается ступица зубчатого колеса привода, а с другой — торец передней опорной шейки распределительного вала. Необходимый осевой зазор при этом обеспечивается распорным кольцом, установленным между ступицей зубчатого колеса и шейкой вала. Ширина кольца на 0,1-0,2 мм больше толщины фланца.

Толкатели передают усилия от кулачков распределительного вала к штангам или непосредственно к клапанам и воспринимают возникающие при этом боковые усилия. Толкатели изготовляются в виде круглых стержней или стаканов, совершающих осевое возвратно-поступательное движение, а также в виде рычагов, совершающих качательные движения вокруг своей оси.
Толкатели изготовляются из стали с низким и средним содержанием углерода и из чугуна.
Цилиндрические толкатели выполняются пустотелыми с плоской или сферической поверхностью днища радиусом 700—1000 мм., а кулачок распределительного вала — коническим с углом при вершине конуса 6—12 градусов. При этом кулачок смещается относительно оси толкателя в сторону основания конуса на 2—3 мм, что обеспечивает проворачивание толкателя вокруг его оси, с целью предотвращения неравномерного износа его боковой направляющей поверхности при работе.

Штанга передает усилие от толкателя к коромыслу и должна обладать определенной продольной жесткостью. Штанги изготовляются трубчатыми или сплошными из стали или дюралюминия. На штанги из дюралюминиевых прутков напрессовывают стальные термообработанные наконечники. При использовании стальных трубок наконечники запрессовывают в трубках или получают путем высадки и завальцовывания торцов у трубки.
Коромысло представляет собой разноплечий рычаг таврового или двутаврового сечения, что повышает его жесткость. Оно передает усилия от штанги к клапану. Коромысла отливают из чугуна или стали метолом точного литья.
В коротком плече коромысла имеется резьбовое отверстие под регулировочный винт и канал для полвода масла к сферической поверхности штанги и винта.

Газораспределительный механизм: устройство, типы, виды неисправностей

Алина Деева

разобралась, как работает ГРМ

Профиль автора

Большинство водителей знают, что ремень ГРМ может порваться, а цепь — растянуться и проскочить.

Чтобы понять, как этого избежать, важно разобраться, что такое газораспределительный механизм и как он работает.

Внутри двигателя внутреннего сгорания — ДВС — горит топливовоздушная смесь: поступает в цилиндры, поршни сжимают смесь, она взрывается. Образуется давление газа, которое толкает поршни. А за наполнение цилиндров рабочей смесью и выпуск отработанных газов отвечает газораспределительный механизм — ГРМ. Он открывает и закрывает впускные и выпускные клапаны в соответствии с тактами работы двигателя.

Разберемся, что такое ГРМ, почему он так важен и какие с ним могут случиться проблемы кроме порвавшегося ремня или растянутой цепи.

Как устроен ГРМ

Объяснить простыми словами, как устроен и работает ГРМ, будет сложно — проще посмотреть видео. Но мы все же попытаемся.

ГРМ состоит из распредвала или распредвалов, цепного или ременного привода, впускных и выпускных клапанов, толкателей, гидрокомпенсаторов или регулировочных шайб и коромысла. Бывают ГРМ с системами изменения фаз газораспределения — в таких есть фазовращатели.

Распределительный вал вращается, открывает и закрывает клапаны: в одни поступает топливовоздушная смесь, в другие выходят отработавшие газы. Все происходит в определенной последовательности и с определенной частотой. Вал вращается, открывает и закрывает клапаны с помощью кулачков — специальных участков асимметричной формы.

Геометрия и степень износа кулачков влияют на длительность и степень открытия клапанов, а значит, и на работу двигателя в целом. Распредвал фиксируется подшипниками и фланцем.

6 способов сломать двигатель автомобиля

ГРМ может быть с одним или с двумя валами, но в большинстве современных двигателей два распредвала в головке блока цилиндров.

Шестерня распредвала располагается с торца, соединяется ремнем или цепью с шестерней на передней части коленвала — от нее и передается вращение.

Коленвал через шатуны получает механическую энергию от цилиндро-поршневой группы и отдает крутящий момент на трансмиссию и далее на колеса. Одновременно с этим коленвал приводит в движение распредвал. У коленвала сложная изогнутая форма.

Башмак нужен в ГРМ с цепным приводом, чтобы цепь не провисала. Он прилегает к самой цепи, на него давит гидронатяжитель.

Успокоитель прилегает к цепи и гасит остаточные колебания.

Натяжной ролик в ГРМ с ременным приводом отвечает за постоянное и равномерное натяжение ремня.

Клапаны, с которыми взаимодействуют кулачки распредвала, бывают впускные и выпускные. Это стержни с плоской тарелкой на конце.

Впускные клапаны цельные и с тарелкой большего диаметра. Когда они открываются, топливная смесь попадает в цилиндры двигателя. У выпускных клапанов внутри полый стержень с натриевым наполнителем. Благодаря такому решению клапан лучше охлаждается, ведь он отвечает за выпуск отработанных газов и работает при более высоких температурах.

В современных двигателях клапаны устанавливают в головке блока цилиндров — ГБЦ. Их обычно по два или четыре на цилиндр. Место контакта клапана и ГБЦ называют седлом.

Кроме самих клапанов в механизме есть:

1. Пружины — возвращают клапаны в исходное положение после открытия.
2. Маслосъемные колпачки — препятствуют попаданию масла в камеру сгорания.
3. Направляющие втулки — установлены в корпусе ГБЦ и определяют направление движения клапанов.
4. «Сухари» и «тарелки» удерживают пружину на стержне клапана.

Распредвал передает усилие на клапаны через толкатели. Они обычно стальные и могут быть механическими, роликовыми, бывают и гидротолкатели. Толкатель двигается линейно — внутри корпуса или по направляющей — и передает усилие на коромысло.

/guide/motor-oil/

Моторное масло: из чего состоит и как его правильно выбирать

Рокер, или коромысло, доводит усилие до самого клапана. Это рычаг с двумя плечами разной длины: более короткое получает усилие от толкателя, длинное давит на стержень клапана.

Детали ГРМ двигателя расширяются и сужаются под воздействием температуры. Чтобы это не влияло на работу ДВС, важно поддерживать тепловой зазор между клапанами и кулачками распредвала. В ГРМ с механическими толкателями зазор выставляют и регулируют вручную.

Гидрокомпенсаторы поддерживают зазор автоматически. Если совсем просто, это стальной корпус с полостью для масла и плунжерной парой внутри. Плунжерная пара состоит из металлического цилиндра — плунжера — и втулки, в которой он двигается. Плунжер ходит вверх-вниз под действием толкателя и компенсирует изменения теплового зазора.

Гидрокомпенсатор можно установить в любую часть привода клапанов — хоть в толкатель, хоть в рокер. В современных ДВС чаще встречаются гидрокомпенсаторы в толкателях — тогда кулачки распредвала давят на него напрямую, без помощи рокера.

Системы изменения фаз газораспределения устанавливают в газораспределительный механизм дополнительно. Они регулируют параметры ГРМ в зависимости от режима работы двигателя. Вот какие параметры ГРМ можно регулировать:

1. Моменты, в которые клапаны открываются и закрываются.
2. Время, на которое клапаны открываются.
3. Высоту, на которую клапаны поднимаются

ГРМ без системы изменения фаз может обеспечить работу ДВС только с одним набором параметров. Но двигателю на холостом ходу и двигателю на высоких оборотах требуются разные уровни очистки от отработанных газов и разная мощность.

/guide/wheel-drive/

Какой привод выбрать: RWD, FWD, 4WD или AWD

Вот что можно сделать, чтобы системы изменения фаз подстраивали параметры ГРМ под разные режимы работы двигателя:

1. Регулировать движение распредвала с помощью гидроуправляемой муфты.
2. Применять кулачки различной формы.
3. Регулировать высоту подъема клапана с помощью эксцентрикового вала и промежуточного рычага.

Как работает ГРМ

Газораспределительный механизм действует синхронно с тактами работы двигателя. У современных автомобилей четырехтактные ДВС, а значит, четыре фазы работы. Опишем процесс на примере бензинового двигателя:

1. На такте впуска распредвал через цепной или ременной привод начинает вращаться от вращения коленвала. Кулачки распредвала набегают на толкатели, которые передают движение коромыслу. Длинное плечо коромысла опускается вниз и надавливает на стержень клапана впуска. Клапан сжимает пружину, открывается и впускает топливную смесь.
2. На такте сжатия кулачок распредвала сходит с толкателя, клапан впуска под действием пружины садится на место. Клапан выпуска остается закрытым. Рабочая смесь сжимается внутри цилиндра.
3. Во время рабочего такта двигателя все клапаны закрыты. Срабатывает свеча зажигания, сгорает топливовоздушная смесь.
4. На такте выпуска кулачки распредвала снова надавливают на толкатели, а те передают движение на коромысло, которое открывает клапаны выпуска. Отработанные газы выходят в выпускной коллектор.

При переходе от такта выпуска к такту впуска впускные и выпускные клапаны открыты одновременно: так цилиндр лучше очищается от отработанных газов. Моменты и продолжительность открытия и закрытия клапанов подбираются для каждого типа двигателя.

/osmotr-avto/

Как осмотреть автомобиль с пробегом

Типы ГРМ в зависимости от управления впуском и выпуском

ГРМ различаются по количеству распредвалов, по их положению, по числу клапанов и так далее.

В зависимости от механизма впуска и выпуска топлива ГРМ могут быть поршневые, золотниковые, гильзовые и клапанные:

1. В поршневых ГРМ впуск и выпуск производит сам поршень, который открывает и закрывает окна в стенке цилиндра. Это двухтактные ДВС, у них нет ГРМ как такового — просто окна в стенках цилиндра.
2. В золотниковых ГРМ открытием окон впуска и выпуска управляет золотниковый клапан. Он вращается вокруг неподвижной оси внутри цилиндрической втулки.
3. У гильзовых ГРМ в цилиндре двигателя две гильзы, одна внутри другой. Они двигаются в противоположных направлениях, а впуск и выпуск происходят, когда совпадают окна цилиндра и гильзы.
4. В клапанных ГРМ за впуск и выпуск отвечают тарельчатые клапаны. Они открываются и закрываются под действием кулачков распредвала.

В ДВС легковых автомобилей используют только клапанное управление газораспределением. Клапанный механизм может различаться по расположению распредвала. Раньше были широко распространены двигатели с нижневальной компоновкой — в блоке цилиндров. Но в современных ДВС вал устанавливают сверху, в головке блока цилиндров.

/guide/china-auto/

Что нужно знать о китайских машинах

Есть два вида верхневальных ГРМ по количеству распредвалов, клапанов на цилиндр и по типу привода.

ГРМ с распредвалом в блоке цилиндров. Нижнеклапанные двигатели с валом в блоке цилиндров компактные и экономичные. Их нет в легковых автомобилях с середины 1990-х.

Верхнеклапанные двигатели с распредвалом в блоке цилиндров послужили переходом к верхневальным ДВС, но двигатель V8 до сих пор производят с такой компоновкой. Его ставят на машины «Дженерал-моторс», например на Джип Ранглер 2020 года.

ГРМ с распредвалом в головке блока цилиндров. Клапаны впуска и выпуска приводит в движение один распредвал в головке блока. В одном двигателе могут сочетаться разные механизмы воздействия на клапаны: например, коромысла для клапанов впуска и толкатели для выпуска. Система single overhead camshaft — SOHC — в современных ДВС встречается редко, но один распредвал у двигателей на автомобилях платформы B0: например, Рено Логан, Лада Гранта и Ниссан Альмера.

У ГРМ с двумя распредвалами — double overhead camshaft, или DOHC, — один открывает и закрывает клапаны впуска, другой — клапаны выпуска. У современных автомобилей обычно по четыре клапана на цилиндр, их приводят в движение толкатели. Схема DOHC сегодня самая распространенная в производстве двигателей для легковых авто.

/list/avtonovinki-zima-2022/

6 автомобилей, которые вышли на российский рынок зимой 2022

Типы ГРМ в зависимости от привода

Привод бывает ременной, цепной и зубчатый, или шестеренчатый, — в зависимости от того, что именно связывает коленвал и распредвал. В современных ДВС не бывает зубчатого ГРМ.

В ременном приводе ГРМ вращение от коленвала передает зубчатый ремень, который вынесен за картер ДВС. Он не требует дополнительной смазки и снижает уровень шума. Обслуживать такой привод относительно недорого и несложно.

Ресурс ремня сравнительно невелик — 60 000—70 000 км. Но, например, на Ауди А4 четвертого поколения, которые выпускались в 2007—2013 годах, производитель рекомендует менять ремень каждые 150 000 км пробега. На Ауди А6 с двигателем 2.0 TD CAGB ремень может пройти более 200 000 км — как хорошая массивная цепь.

Обрыв ремня у 16-клапанного ДВС может привести к загибу клапанов и серьезным повреждениям самого двигателя — восстановление обойдется дорого. У одновальных ДВС поршень цилиндра не достает до клапанов даже в самом верхнем положении — если ремень внезапно порвется, велика вероятность, что машина просто заглохнет и больше не запустится. Например, так у большинства 8-клапанных двигателей для Лад.

С ременным приводом можно купить автомобиль любого размера: какую угодно Гранту, Поло 2015 года выпуска и моложе, все поколения Логана, новый Ленд Ровер Дискавери с дизельным двигателем 3.0 и старые авто бизнес-класса. Ремни ГРМ на БМВ и Мерседесах по надежности не уступают массивной долговечной цепи, но встречаются только на старых машинах, которые не выпускают с середины 1990-х.

/audi-80-cheap-restore/

Как я бюджетно привела в порядок 30-летнюю Ауди 80

Цепной привод ГРМ. Механизм приводит в движение цепь, которую устанавливают в корпусе двигателя. Цепному приводу необходима смазка и дополнительные детали вроде башмака и успокоителя.

Обычно срок службы цепи — 150 000—200 000 км, поэтому менять ее нужно реже, чем ремень, но стоит она прилично дороже. У некоторых современных двигателей ресурс цепи почти как у ремня — около 100 000 км. Например, у Тигуана предпоследнего поколения с двигателем 1,4 л или у Октавии с 1,8 л. Необходимость соответствовать жестким экологическим требованиям вынуждает автопроизводителей уменьшать вес авто и узел ГРМ в том числе.

В отличие от ремня, который может внезапно оборваться, цепь со временем растягивается и может перескочить на один, два и более зубьев. Фазы распределения ГРМ сместятся, появятся проблемы в работе двигателя. Это не так страшно и дорого, как если бы загнуло клапаны, хотя бывают и тяжелые случаи.

Например, если на цепных двигателях концерна VAG 1,2 и 1,4 л проскочит цепь, придется ремонтировать головку блока цилиндров и менять клапаны. А если все пойдет совсем плохо и клапан повредит стенки цилиндра, придется менять двигатель целиком.

В основном цепной привод устанавливают в двигатели легковых автомобилей бизнес-класса и внедорожники. У концернов «Мерседес» и БМВ комплектация с цепью ГРМ есть практически у всего модельного ряда. «Тойота» ставит цепной привод на Хайлюкс и Ленд Крузер, «Ниссан» — на Икстрейл и Патфайндер.

/bmw-tune/

Я дооснастил свою БМВ и сэкономил 540 тысяч

Вместе с тем цепи все чаще встречаются у малолитражек и авто эконом-класса. ДВС с цепным приводом есть у Тойоты Ярис, Фольксвагена Поло седан до 2014 года, у Шкоды Октавии и Рапид, у Киа Рио и Форда Фокуса.

Типичные неисправности ГРМ

От работы ГРМ зависит стабильность работы двигателя, поэтому механизм важно своевременно обслуживать. В системе ГРМ много деталей, каждая из которых может выйти из строя. Вот как это может почувствовать водитель:

1. Двигатель стучит на малых оборотах, машина разгоняется медленнее — мощность явно упала. Стоит проверить тепловой зазор и состояние кулачков и подшипников распредвала.
2. Двигатель стучит, пока не прогреется: возможно, неисправны гидрокомпенсаторы.
3. Двигатель шумит в районе распредвала, в выхлопной системе что-то стреляет. Сбились фазы ГРМ.
4. Синий дым из выхлопной трубы, уровень масла в двигателе падает. Стоит проверить состояние маслосъемных колпачков, стержней и направляющих втулок клапанов.
5. Кратковременные перебои в работе двигателя, падает мощность, температура выше стандартной несмотря на то, что с охлаждающей жидкостью все в порядке, — возможно, износились пружины клапанов. Самая тяжелая форма такой неисправности — зависание клапанов. Это когда пружина настолько износилась, что не может вернуть клапан на место, он остается в открытом положении дольше, чем нужно, и может встретиться с поршнем. С современными авто такое бывает очень редко.

Работы по диагностике и ремонту ГРМ

Капитальный ремонт двигателя

От 15 000 Р для ВАЗ, от 30 000 Р для иномарок

Замена клапана со снятием и установкой цепи или ремня и головки блока цилиндров

От 5500 Р + 6000 Р + 4000 Р

Замена гидротолкателей со снятием и установкой цепи или ремня

От 3000 Р + 6000 Р

Замена маслосъемных колпачков со снятием и установкой цепи или ремня

От 2500 Р + 6000 Р

Замена распредвала со снятием и установкой цепи или ремня

От 2000 Р + 6000 Р

Замена цепи ГРМ

От 6000 Р

Снятие и установка ГБЦ

От 4000 Р ременной, от 6500 Р цепной

Замена ремня ГРМ

От 3500 Р

Регулировка клапанов

От 2500 Р

Диагностика двигателя

700—1500 Р

Цены на запчасти для ремонта ГРМ на 21 марта 2022 года

Цепь ГРМ

От 35 000 Р за неоригинальный комплект, от 18 000 Р за одну цепь

Комплект ремня ГРМ с роликами

От 10 000 Р для ВАЗ, от 18 000 Р для иномарок

Распредвал

От 8000 Р на ВАЗ, от 20 000 Р за неоригинальный распредвал на иномарку

Втулки клапанов, комплект из 16 штук

От 3500 Р для ВАЗ, от 6500 Р для иномарок

Гидрокомпенсаторы

От 3000 Р для ВАЗ за комплект из 8 штук, от 700 Р за штуку для иномарок

Клапан

От 200 Р для ВАЗ, от 1500 Р для иномарок

Пружины клапанов

От 100 Р, но бывают и очень дорогие пружины

Что такое мультипликатор брутто-арендной платы и как его использовать?

Инвестирование в коммерческую недвижимость предполагает максимально быстрый поиск лучших предложений. Вам нужен эффективный метод анализа и сравнения потенциальных свойств. Вот где может помочь мультипликатор валовой арендной платы (GRM). 

Подпишитесь на нашу образовательную рассылку и получите ранний доступ к нашим следующим инвестиционным возможностям.

Учить больше

1 Что такое мультипликатор валовой ренты и как его использовать?

1.1 Что такое валовой мультипликатор арендной платы?

1,2 Как рассчитать мультипликатор валовой арендной платы?

1,3 Место, место, место

1,4 Лучше иметь более высокий или более низкий мультипликатор валовой ренты?

1.4.1 Мультипликатор валовой арендной платы по сравнению с ставкой капитализации

1.4.2 Мультипликатор валовой ренты и мультипликатор валового дохода

1,5 Как мультипликатор валовой арендной платы помогает вам?

1,6 Калькулятор множителя валовой арендной платы

1,7 Каковы лучшие города по мультипликатору валовой арендной платы?

1,8 Другие показатели для рассмотрения

1,9 Переход от мультипликатора валовой ренты

1. 10 Статьи по Теме

1.11 Что такое мультипликатор капитала в коммерческой недвижимости

1.12 Rising расширяет платформу для приобретения и управления многоквартирными домами

1.13 Анализ инвестиций в недвижимость Введение

Как понять, что пора осмотреть коммерческую недвижимость? Ответ может заключаться в GRM, который также может быть полезным показателем для первоначальной оценки потенциальной покупки. При использовании с другими коэффициентами GRM может использоваться инвесторами в недвижимость для сравнения различных свойств на основе рыночной стоимости и дохода от аренды.

МРЖ не является решающим фактором для оценки стоимости недвижимости, но это один из лучших и быстрых инструментов проверки, доступных для сортировки возможностей коммерческой недвижимости. Это связано с тем, что GRM — это, по сути, отношение цены к арендной плате, два показателя, которые проще всего определить перед проведением более глубокого исследования.

Рассчитайте МРЖ, разделив цену покупки недвижимости на ее годовой доход от аренды. Последний представляет собой валовой доход от аренды, поэтому не учитывайте страхование, налоги на имущество, управление и коммунальные услуги.

Для точного расчета МРЖ важно включить в расчет все источники дохода от аренды. Некоторые объекты недвижимости могут получать доход от источников, не связанных с арендаторами, таких как аренда парковочных мест или наличие складских помещений.

Например, когда недвижимость стоимостью 1 миллион долларов США приносит годовой валовой доход от аренды в размере 100 000 долларов США, ее МРЖ равен 10. Имейте в виду, что не существует волшебного числа МРЖ, которое делает недвижимость выгодной сделкой. Приемлемые числа обычно находятся в диапазоне от 4 до 7, существенно различаются между классами активов и стадией рыночного цикла, на котором проводится анализ, и могут использоваться только для сравнения стоимости аналогичных объектов.

Будучи очень простой для расчета метрикой, основанной на общих числах, GRM используется в качестве начального индикатора того, находится ли актив в пределах обычного диапазона допустимых значений.

Что движет определенным номером GRM? Многое зависит от старой мантры в сфере недвижимости: место, место и еще раз место.

Конечно, сходные типы недвижимости необходимо сравнивать. Например, сравнение GRM коммерческого офисного здания с промышленной площадкой контрпродуктивно и не даст полезной информации.

После получения МРЖ по сопоставимым объектам инвесторы могут использовать его в сочетании с другими коэффициентами, чтобы решить, какой кандидат(ы) выглядит как наилучшая инвестиция. Это прелюдия к проведению дальнейшей комплексной проверки с использованием более точных показателей, которая потребует больше времени и средств.

Что делать, если GRM слишком высок или низок по сравнению с другими недавно проданными сопоставимыми объектами недвижимости в этом районе? Это может быть признаком того, что цена на недвижимость завышена или есть какие-то основные проблемы, и может указывать на необходимость дальнейшего расследования.

Низкий МРЖ обычно считается лучшим, чем более высокий МРЖ, поскольку он предполагает, что цена недвижимости ниже валового годового дохода. Предполагая при прочих равных условиях , с низким GRM потребуется меньше времени, чтобы окупить первоначальные инвестиции и получить доход от аренды недвижимости с более низким GRM, чем для объекта с более высоким GRM. Короче говоря, недвижимость с более низким GRM будет приносить доход инвесторам быстрее, чем недвижимость с более высоким GRM.

Объекты класса А или объекты, расположенные на лучших рынках, как правило, имеют более высокий показатель GRM, чем объекты класса B или C на вторичных рынках. У первого, вероятно, будет больше арендаторов кредита, и его покупка будет стоить дороже по сравнению с валовой арендной платой, чем у второго.

Номер GRM имеет смысл только в контексте. GRM, равный 7, мало что значит, если аналогичные объекты в этом районе не имеют более высокий GRM. Это означает, что GRM, равный 7, может указывать на инвестиционный потенциал, если, например, окружающие сопоставимые объекты имеют тенденцию иметь GRM, равный 10.

А как насчет собственности, которой вы уже владеете? Здесь также может быть полезен GRM. Если GRM уже находящегося в собственности актива выше, чем у сопоставимых объектов, это может быть связано с тем, что арендная плата ниже, чем у конкурентов.

Заметив более низкий GRM, можно предположить, что арендная плата может быть повышена с небольшим риском потери арендаторов, потому что они просто повышаются, чтобы соответствовать рыночным ценам. Арендаторы, которые уезжают, обнаружат, что они платят сопоставимые ставки. Новые арендаторы должны доказать, что готовы платить рыночную арендную плату, потому что это то, что берут другие арендодатели.

Опять же, МРЖ — это не окончательный инструмент, а ориентировочный, который можно быстро и легко рассчитать. Глядя на актив и понимая, что его GRM ниже, чем у сопоставимых объектов, сам по себе не является зеленым светом для немедленного начала повышения арендной платы, а скорее предполагает, что дальнейшее расследование может быть оправдано.

Расчет МРЖ основан на валовом годовом доходе. Другой показатель, капитализация или «ставка капитализации», представляет собой более сложный расчет, который показывает годовой ожидаемый доход от инвестиций.

Максимальная ставка основана на чистой прибыли, а не на валовом доходе от аренды. С точки зрения недвижимости он сравним с рентабельностью инвестиций (ROI) на фондовом рынке, поскольку он измеряет способность собственности приносить доход по ее первоначальной покупной цене или текущей стоимости. Ставка капитализации показывает процент прибыли от инвестиций и более известна как «доходность» инвестиций в традиционные акции и облигации.

Ставка капитализации обеспечивает более точную оценку инвестиционного потенциала актива, поскольку требует большей тщательности и усилий для расчета, включая следующее:

• Ставка капитализации определяется путем деления чистого операционного дохода (NOI) актива на его текущую рыночную стоимость, а затем умножения этой цифры на сто, чтобы получить процент.
• NOI рассчитывается путем вычитания всех операционных расходов из общей суммы всех валовых доходов.
• Получение операционных расходов на имущество и расчет NOI для расчета ставки капитализации актива требует гораздо больше работы, чем просто просмотр показателей валового дохода, используемых в МРЖ.

Одно предостережение: Инвестиционная недвижимость приобретается либо в кредит, либо за наличные, либо и то и другое вместе. Ставка капитализации предполагает покупку за наличные, чтобы обеспечить базовый доход. Процентные ставки, погашение кредита или любая форма обслуживания долга не играют роли в расчетах ставки капитализации. Инвесторы в недвижимость берут на себя разные суммы долга, поэтому включение кредитов не дает точного сравнения.

В то время как более низкий GRM, как правило, предпочтительнее, поскольку он предполагает относительно низкую цену покупки, это не относится к максимальной ставке. Более высокая ставка капитализации указывает на более высокую норму прибыли или, другими словами, более низкая ставка капитализации означает более высокую цену покупки актива.

Как и при любых инвестициях в недвижимость, важно погрузиться в детали. Недвижимость с более высокой ставкой капитализации в менее привлекательной части города, хотя и приносит более высокую доходность для инвесторов, может не обеспечивать спрос на недвижимость в лучшем месте и поэтому может испытывать трудности во время экономических спадов. Как и в случае с GRM, ставка капитализации является лишь одним из факторов, который следует учитывать при выборе сопоставимых инвестиционных возможностей.

Мультипликатор валового дохода (GIM) также может дать приблизительное представление о стоимости инвестиционной собственности и больше похож на ставку капитализации, чем на GRM, поскольку для расчета требует использования чистого операционного дохода от актива. GIM рассчитывается путем деления чистого операционного дохода от актива на цену покупки этого актива.

В этом отношении он аналогичен соотношению цены к прибыли (P/E) акций и служит для предоставления начального указания, наряду с другими показателями, того, стоит ли дальнейшее изучение предполагаемой цели приобретения.

Ни одна из обсуждавшихся до сих пор метрик — GRM, GIM или ставка капитализации — не учитывает другие важные факторы при андеррайтинге актива и определении того, предлагает ли он потенциал для инвестора. Эти другие факторы являются значительными и могут включать:

1. Возраст здания.
2. Рост населения.
3. Рост рабочих мест.
4. Сопоставимые удобства объекта.
5. Проблемы с отложенным обслуживанием.
6. Прекращение апелляции.
7. и т. д.

Использование таких показателей, как GRM и GIM, которые основаны исключительно на цене и валовом или чистом годовом доходе соответственно, может давать ошибочные показания, давая одинаковые цифры, даже если одно имущество практически новое, а другое было построено 30 лет назад.

МРЖ не существует в вакууме. На самом деле он полезен только для сравнения свойств и, как грубая метрика, используемая в сочетании с другими метриками, служит в первую очередь инструментом для первоначальной проверки актива. Более того, МРЖ может быть полезен только тогда, когда он применяется к свойствам, которые действительно сопоставимы. Например, недвижимость с одинаковой площадью и арендной платой за квадратный фут в одном и том же районе не является взаимозаменяемой, если одна находится в хорошем состоянии, а другая требует много работы.

Чем GRM действительно помогает инвестору, так это определением приоритетности тех свойств, которые кажутся наиболее многообещающими. Быстрая метрика для расчета, она позволяет инвесторам оценить актив как часть первоначального скрининга «цена за фунт», который может отсеять свойства, не заслуживающие дальнейшего внимания.

Как уже отмечалось, МРЖ рассчитывается путем деления покупной цены недвижимости на годовой валовой доход от аренды. Перед расчетом необходимо знать цену покупки или реальную рыночную стоимость актива, а также годовой валовой доход от аренды. Чтобы иметь возможность использовать полученную метрику, необходимо также учитывать GRM с аналогичными свойствами.

Ниже приведен калькулятор GRM.

[Установить калькулятор GRM]

Введите стоимость актива и валовую арендную плату, чтобы определить, что такое GRM.

Пандемия изменила все, включая цены на недвижимость и арендную плату. Для инвесторов, выходящих на рынки совсем недавно, это, вероятно, означает более низкую доходность и доходность, чем несколько лет назад. Этого следует ожидать в фазе роста цикла недвижимости, поскольку спрос на недвижимость увеличивается, но предложение остается относительно небольшим.

Тем не менее, при низких процентных ставках и высоком спросе на склады и другую коммерческую недвижимость существует множество отличных возможностей для инвестиций в коммерческую недвижимость. В Rising мы не пытаемся раз рынков, а скорее мы верим, что возможности есть на всех фазах экономического цикла.

Определяя, в какие города лучше всего инвестировать, наш поиск начинается не с МРЖ. В то время как для жилой недвижимости доступно много информации о МРЖ, эта метрика реже используется для коммерческой недвижимости. Вот почему мы склонны сосредотачиваться на других показателях, соотношениях и драйверах, чтобы гарантировать возможности. К ним относятся рост населения, региональная экономика и другие факторы, некоторые из которых перечислены выше.

Например, мы отслеживаем рост населения, чтобы определить целевые города для инвестиций, а на юге и западе мы видим одни из лучших перспектив для инвестиций в недвижимость в ближайшие годы. Техас лидирует: Хьюстон, Сан-Антонио, Остин, Форт-Уэрт и Даллас увеличились почти на миллион человек за последнее десятилетие. Благоприятный для бизнеса климат и низкие налоги в штате Lone Star также делают его лучшим выбором для инвестиций в коммерческую недвижимость.

Феникс, Аризона — еще один сильный соперник. Как и большая часть Техаса, Феникс выиграл от массового переселения калифорнийцев, ищущих более доступную среду во время пандемии. Такой рост населения является хорошим предзнаменованием для рынка коммерческой недвижимости.

Другие западные города с высокими темпами роста, которые нам нравятся, включают:

• Лос-Анджелес, Калифорния
• Округ Ориндж, Калифорния
• Сан-Диего, Калифорния
• Сан-Франциско, Калифорния
• Сакраменто, Калифорния
• Портленд, Орегон
• Сиэтл, Вашингтон
• Денвер, Колорадо
• Солт-Лейк-Сити, Юта
• Бойсе, Айдахо
• Лас-Вегас, Невада

На региональном уровне крупнейшие города Юга росли быстрее, чем любые другие районы США. Помимо городов в Техасе, Джексонвилле, Флориде,  Атланте, Джорджии, Нэшвилле, Теннесси, а также в Шарлотте и Роли-Дареме в Северной Каролине наблюдался значительный прирост населения.

Тип актива, который мы рассматриваем, также будет играть важную роль в том, где мы собираемся его приобрести. Например, при инвестициях в офисы мы ищем активы, которые обычно находятся в благоустроенной городской среде с доступом к общественному транспорту и сложной базой арендаторов рядом с большим, богатым и образованным персоналом. С другой стороны, активы легкой промышленности с несколькими арендаторами могут располагаться рядом с крупным городским городом, где есть доступ к пулу образованных талантов, недалеко от жилья для рабочей силы, но, среди прочего, немного более доступным.

Хотя МРЖ по-прежнему полезен, когда речь идет об инвестициях в коммерческую недвижимость, большей конкретности и должны использоваться вместе, чтобы нарисовать более полную картину инвестиционного потенциала конкретного актива.

Внутренняя норма доходности (IRR) измеряет доходность недвижимости с течением времени и учитывает временную стоимость денег, что позволяет инвесторам более точно оценивать и сравнивать различные перспективы приобретения. Хотя IRR похож на рентабельность инвестиций (ROI), он ни в коем случае не идентичен. ROI можно использовать для расчета состояния инвестиций в любой момент времени, в то время как IRR учитывает все инвестиции в актив, независимо от того, когда они были сделаны, все потоки доходов и прогнозирует совокупную доходность с течением времени.

IRR также может использоваться для ретроактивной оценки эффективности инвестиций путем рассмотрения всех платежей, сделанных инвесторам в любой момент времени, по отношению к общей сумме инвестиций этих инвесторов в актив.

ROI чаще используется для определения производительности на основе того, что уже произошло, в то время как IRR обычно используется для прогнозирования доходов в будущем и для расчета чистой приведенной стоимости актива с учетом целевых ограничений по доходности.

Хотя, как и предельная ставка, возврат денежных средств рассчитывается после использования кредитного плеча и отражает фактический денежный доход от инвестиций после выплаты долга, налогов, страховых и других платежей.

МРЖ может помочь в принятии первоначальных решений относительно инвестиций в недвижимость, но это грубый инструмент, который чаще используется на рынках инвестиций в розничную недвижимость. Когда мы используем GRM в Rising, мы используем его только в сочетании с другими методами оценки. Это всего лишь один из многих инструментов, которые мы используем при оценке инвестиционных возможностей, и он служит для того, чтобы предоставить нам первоначальный экран перед тем, как приступить к более тщательной проверке.

АВТОМАТ:

КЕЙСИ ХЕРШ

Кейси возглавляет группу по связям с инвесторами в Rising Realty Partners и отвечает за расширение сообщества аккредитованных инвесторов, содействие привлечению инвесторов и привлечение капитала.

Связанные статьи

RISING REALTY PARTNERS

433 S. Spring St., Suite 700
Лос-Анджелес, Калифорния

Copyright © 2022 Rising Realty Partners. Все права защищены.

РЕСУРСЫ

[id=10 title=false description=false ajax=true tabindex=49]

[gravityform id=7 title=false description=false ajax=true tabindex=49]

[id = 6 title = false description = false ajax = true tabindex = 49]

[id = 5 title = false description = false ajax = true tabindex = 49]

[гравитиформ id=4 заголовок=ложь описание=ложь ajax=правда tabindex=49]

[id = 3 название = ложь описание = ложь ajax = правда tabindex = 49]

[идентификатор гравитации = 2 название = ложь описание = ложь ajax = правда tabindex = 49]

[id = 1 title = false description = false ajax = true tabindex = 49]

Что такое мультипликатор валовой ренты? Как использовать МРЖ в сфере недвижимости

Хотите подсчитать, как обстоят дела с инвестициями в аренду? Или найти свой следующий город для дальних инвестиций в недвижимость? Используйте множитель брутто-арендной платы (GRM) для быстрого ответа.

Множитель валовой арендной платы дает представление о прибыльности любой инвестиционной недвижимости или города. Инвесторы в недвижимость могут использовать множество методов для оценки недвижимости или прогнозирования дохода от аренды. Что делает мультипликатор валовой аренды уникальным, так это его скорость и простота, которые позволяют вам также использовать его для анализа и сравнения городов.

Однако за эту простоту приходится платить, поскольку GRM делает тупой инструмент. Убедитесь, что вы понимаете не только его использование, но и его ограничения, прежде чем слишком полагаться на него.

Содержание

Что такое мультипликатор валовой ренты (GRM) в сфере недвижимости?

Мультипликатор валовой арендной платы представляет собой соотношение между стоимостью или ценой имущества и валовым годовым доходом от аренды, который он создает за счет арендной платы. Иными словами, GRM сообщает вам, сколько лет потребуется, чтобы валовой доход от аренды оплатил покупную цену.

Быстро сокращает расчет доходности от аренды . Но он игнорирует все расходы на аренду недвижимости, которые сильно различаются в зависимости от штата, города, района и собственности.

Как рассчитать GRM

Рассчитать GRM довольно просто. Формула выглядит следующим образом:

GRM = Цена собственности/валовой годовой доход от аренды 

Допустим, Сэм присмотрел недвижимость стоимостью 300 000 долларов. Арендная плата составляет 3000 долларов в месяц, годовая арендная плата составляет 36 000 долларов.

Стоимость недвижимости в размере 300 000 долларов США / Годовой доход от аренды в размере 36 000 долларов США = 8,33 GRM

Что это значит? GRM дает оценку того, сколько времени потребуется собственности, чтобы окупить себя. В этом примере Сэму потребуется 8,3 года, чтобы расплатиться с имуществом. Имейте в виду, что формула GRM не включает другие расходы на аренду, такие как налоги на недвижимость, уровень вакантных площадей и страхование.

Калькулятор GRM

Да, GRM — один из самых простых расчетов при инвестировании в недвижимость. Но это не значит, что бесплатный калькулятор GRM не сделает вашу жизнь проще.

Добавьте эту страницу в закладки, чтобы использовать наш бесплатный калькулятор GRM в любое время.

Помните, что более низкий показатель GRM означает, что недвижимость окупится за меньшее количество лет (по крайней мере, на бумаге). Чем ниже множитель валовой арендной платы, тем лучше!

(статья продолжается ниже)

Увольняйтесь с основной работы: как досрочно уйти на пенсию с доходом от аренды (бесплатный курс из 8 видео)

Узнайте, как заменить свою зарплату0002 В дополнение к быстрому расчету соотношения цены и арендной платы для перспективной недвижимости, GRM имеет несколько других применений.

Это поможет вам определить справедливую рыночную стоимость недвижимости, если вы знаете GRM для аналогичных объектов в этом районе. Вы можете инвертировать формулу следующим образом:

Типичная стоимость недвижимости = Доход от аренды x GRM

Возвращаясь к приведенному выше примеру, Сэм знает валовой годовой доход от аренды и типичный GRM для района: количество лет, которое обычно требуется для выплаты свойства за пределами области. Имея эту информацию, он может рассчитать и определить, какой будет справедливая рыночная стоимость имущества.

$36 000 Доход от аренды x 8,33 GRM = $300 000 Стоимость (округленная)

Аналогичным образом можно использовать формулу GRM для определения справедливой арендной платы. Если вы хотите определить, какой должна быть арендная плата за данное имущество, вы должны знать справедливую рыночную стоимость:

Доход от аренды = Цена имущества / МРЗ

В этом сценарии Сэм знает МРЖ и цену имущества. Этот расчет определяет справедливую цену аренды.

 300 000 долларов США Стоимость недвижимости / 8,33 GRM = 36 000 долларов США Доход от аренды

Взяв цену недвижимости и разделив ее на количество лет, в течение которых недвижимость должна окупаться, Сэм получает оценку того, что он должен ежегодно получать от своих арендаторов.

Но, учитывая прямолинейность МРЖ, вы не можете с достаточной точностью рассчитать денежный поток от аренды или стоимость недвижимости. Вместо этого заставьте эту прямолинейность работать на вас, используя ее в более широком масштабе, чтобы определить города с привлекательным соотношением цены и арендной платы.

Города с лучшим соотношением цены и арендной платы (GRM)

Дорогие прибрежные города редко представляют собой хороший рынок для инвестиций в недвижимость. Недвижимость обычно плохо приносит наличные деньги, с высоким соотношением цены и арендной платы. Например, люди любят жаловаться на высокую арендную плату в Сан-Франциско, но простой факт заключается в том, что цены на дома непропорционально выше. Сан-Франциско имеет GRM более 30 лет!

Чтобы помочь вам найти лучшие рынки для инвестиций в недвижимость, мы рассчитали GRM для 100 самых густонаселенных городов США:

Понравится ли вашим читателям эта интерактивная карта МРЖ 100 лучших городов Америки? Нажмите здесь, чтобы получить код для встраивания.

Поделитесь этой картой на своем сайте

В современном мире ничто не мешает вам инвестировать в недвижимость на расстоянии. Все чаще инвесторы в недвижимость покупают невиданную недвижимость под ключ!

(статья продолжается ниже)

Хотите сравнить кредиты инвестиционной собственности?

What краткосрочный фиксированный кредит 9Варианты 0076 доступны в настоящее время?

Как насчет долгосрочных кредитов на аренду имущества ?

Мы сравниваем несколько кредиторов, выкупающих и ремонтирующих, и несколько долгосрочных кредитов домовладельцев по LTV, процентным ставкам, затратам на закрытие, требованиям к доходу и многому другому.

Сравнить ссуды инвестора

Ограничения GRM

Хотя мультипликатор валовой арендной платы является быстрым и простым способом определения стоимости недвижимости, он имеет некоторые недостатки. Самое главное, GRM не учитывает изменения ваших расходов как арендодателя, например:

1. Страхование имущества
2. Налоги на имущество
3. Техническое обслуживание и ремонт имущества
4. Плата за управление недвижимостью
5. Доля вакансий
6. Обслуживание имущества
7. Юридические и имущественные расходы

Эти расходы резко различаются от одного района к другому и от одного города к другому. Например, налоги на недвижимость в одном городе могут быть в несколько раз меньше, чем в соседнем округе, а то и во много раз выше. Или в двух соседних районах уровень преступности может быть вдвое выше, чем в другом, что приведет к снижению спроса и увеличению затрат на ремонт и оборот.

Простой пример: Сэм пытается решить, купить ли недвижимость в Районе 1 или Районе 2. МРЖ Района 1 равен 9, а МРЖ Района 2 равен 12. На первый взгляд Сэм думает, что Район 1 выглядит лучше. привлекательный. Однако вскоре Сэм понимает, что в Зоне 2 уровень преступности в два раза выше, чем в Зоне 1. 

Проведя расчеты с помощью калькулятора денежных потоков, он обнаруживает, что типичная недвижимость в Зоне 2 дает более высокую среднюю доходность, чем недвижимость в Зоне 1. , несмотря на более высокий МРЖ.

Что такое хороший мультипликатор валовой ренты?

Вообще говоря, чем ниже МРЖ по покупной цене, тем лучше для инвестиций на уровне объекта. Однако, как упоминалось ранее, мультипликатор валовой арендной платы не только предлагает достаточно информации для оценки доходности недвижимости.

Comments |0|