АВТО БЛОГ YAMAHA-VOLGA.RU

Из чего состоит грм: Как устроен газораспределительный механизм | Новости автомира

21 декабря, 2020 by admin

Газораспределительный механизм

Механизм газораспределения ГРМ служит для своевременного открытия и закрытия впускных и выпускных клапанов двигателя, обеспечивая качественное наполнение цилиндров двигателя свежим зарядом, их очистку от отработавших газов и герметизацию цилиндров при сжатии и рабочем ходе поршня.

Различают клапанные и золотниковые механизмы газораспределения. В четырехтактных двигателях газообмен осуществляется с помощью клапанов. В двухтактном двигателе газообмен происходит под действием поршня, открывающего и закрывающего впускные и перепускные каналы, или посредством смешанной системы газораспределения.

Клапанные механизмы газораспределения (ГРМ) разделяют:

• по месту установки клапанов  — верхнее расположение клапанов в головке блока цилиндров и нижнее — в блоке цилиндров;

• по месту установки распределителыюго вала — верхнее и нижнее;
• по виду привода распределительного вала  — зубчатый (шестеренчатый), цепной и ременный.

Механизм газораспределения включает в себя привод, распределительный вал, толкатели, штанги, коромысла и клапанный механизм.

Клапанный механизм состоит из клапанов, направляющих втулок, седел, клапанов, возвратных пружин с нижней и верхней опорными тарелками, сухарей, механизмов поворота клапана.

Распределительный вал предназначен для своевременного открытия клапанов. Также он осуществляет привод (в карбюраторных двигателях) топливного насоса, масляного насоса, прерывателя тока низкого напряжения и датчика ограничителя максимальной частоты вращения коленчатого вала.

Распределительный вал имеет: коренные (опорные) шейки; кулачки, расположение которых на валу обусловлено числом клапанов на цилиндр и последовательностью их открытия в зависимости от порядка работы двигателя, схемы привода, фазы газораспределения; зубчатое колесо привода прерывателя-распределителя и масляного насоса; эксцентрик привода топливного насоса. На переднем конце вала имеется шейка со шпоночным пазом под зубчатое колесо и резьбой для ее крепления.
Для восприятия осевых усилий от косозубых зубчатых колес при нижнем расположении распределительного вала используются стальные упорные фланцы. С одной стороны во фланец упирается ступица зубчатого колеса привода, а с другой — торец передней опорной шейки распределительного вала. Необходимый осевой зазор при этом обеспечивается распорным кольцом, установленным между ступицей зубчатого колеса и шейкой вала. Ширина кольца на 0,1-0,2 мм больше толщины фланца.

Толкатели передают усилия от кулачков распределительного вала к штангам или непосредственно к клапанам и воспринимают возникающие при этом боковые усилия. Толкатели изготовляются в виде круглых стержней или стаканов, совершающих осевое возвратно-поступательное движение, а также в виде рычагов, совершающих качательные движения вокруг своей оси.
Толкатели изготовляются из стали с низким и средним содержанием углерода и из чугуна.

Штанга передает усилие от толкателя к коромыслу и должна обладать определенной продольной жесткостью. Штанги изготовляются трубчатыми или сплошными из стали или дюралюминия. На штанги из дюралюминиевых прутков напрессовывают стальные термообработанные наконечники. При использовании стальных трубок наконечники запрессовывают в трубках или получают путем высадки и завальцовывания торцов у трубки.
Коромысло представляет собой разноплечий рычаг таврового или двутаврового сечения, что повышает его жесткость. Оно передает усилия от штанги к клапану. Коромысла отливают из чугуна или стали метолом точного литья.
В коротком плече коромысла имеется резьбовое отверстие под регулировочный винт и канал для полвода масла к сферической поверхности штанги и винта.

Устройство ГРМ и принцип работы

Содержание

1. Устройство ГРМ
2. Общая схема и взаимодействие частей
3. Классификация ГРМ
4. Нижнеклапанные двигатели
5. Смешанное расположение клапанов
6. Верхнеклапанные двигатели
7. Устройство десмодромного газораспределительного механизма
8. Замена ремня ГРМ своими руками
9. Видео, иллюстрирующее работу ГРМ

Устройство ГРМ

Четырехтактный двигатель внутреннего сгорания – наиболее распространенный силовой агрегат, использующийся в современном автомобилестроении. Свое название он получил по количеству фаз, необходимых для осуществления одного цикла работы, или поворота коленчатого вала на 720 градусов.

Фаза впрыска топлива или топливно-воздушной смеси, сжатие рабочего тела поршнем, рабочий ход и выпуск отработанных газов. В модели идеального двигателя все фазы разнесены во времени, перекрытие между ними отсутствует, что, в свою очередь, обеспечивает получение максимально возможных рабочих значений мощности, крутящего момента и оборотов двигателя.

На практике, к сожалению, дела обстоят несколько хуже. Устройство газораспределительного механизма, отвечающего за исполнение фазы впрыска топлива и удаление выхлопных газов, его схема и принцип работы – основная тема данной статьи.

Общая схема и взаимодействие частей

Своевременное открытие впускных и выхлопных клапанов в цилиндрах двигателя внутреннего сгорания обеспечивается работой газораспределительного механизма или ГРМ.

Данное устройство состоит из распределительного вала с кулачками, необходимого количества коромысел или толкателей клапанов, пружин и собственно клапанов.

1. Фаза впрыска топлива. Поршень начинает движение от верхней мертвой точки к нижней. Открывается клапан подачи горючего, и топливно-воздушная смесь заполняет разреженное пространство цилиндра. Отмерив необходимую дозу ТВС, клапан закрывается. Коленчатый вал повернулся на 180 градусов от начального положения.
   
2. Фаза сжатия. Достигнув нижней мертвой точки, поршень меняет направление движения к ВМТ, осуществляя сжатие топливно-воздушной смеси. При достижении верхней мертвой точки фаза сжатия рабочего тела оканчивается. Коленчатый вал совершил поворот на 360 градусов.
   
3. Фаза рабочего хода. В момент нахождения поршня в ВМТ и достижения максимальной расчетной степени сжатия, происходит воспламенение топливно-воздушной смеси. Под действием стремительно расширяющихся газов поршень движется к нижней мертвой точке, совершая рабочий ход.
   При достижении НМТ третья фаза работы четырехтактного двигателя внутреннего сгорания считается оконченной. Коленчатый вал совершил поворот 540 градусов.
   
4. Фаза удаления отработанных газов. Под действием коленчатого вала поршень начинает движение к верхней мертвой точке, вытесняя из объема цилиндра продукты сгорания топливно-воздушной смеси через открывшийся выхлопной клапан. По достижении поршнем ВМТ, фаза выхлопа считается завершенной, коленчатый вал совершил оборот на 720 градусов.
   

Для достижения такой точности по времени открытия впускных и выхлопных клапанов, газораспределительный механизм синхронизирован с оборотами коленчатого вала двигателя. Ремень или цепь передает вращение распределительному валу, кулачки которого, нажимая на коромысла, открывают поочередно впускные и выпускные клапаны ГРМ.

Классификация ГРМ

Нижнеклапанные двигатели

Газораспределительный механизм двигателя внутреннего сгорания прошел долгий путь от 1900-х годов до наших дней.

Нижнеклапанные двигатели с распредвалом в блоке цилиндров, использовались повсеместно, вплоть до середины двадцатого века. Схема и устройство впускных и выпускных клапанов, расположенных в ряд тарелками вверх, обеспечивала простоту изготовления и малошумность двигателя. Основным минусом подобной конструкции был сложный путь топливно-воздушной смеси, неоптимальный режим наполнения цилиндров, и, как следствие, меньшая мощность силового агрегата.

Газораспределительный механизм такого вида использовался вплоть до 90-х годов двадцатого столетия в грузовых автомобилях. Пример тому – ГАЗ 52, выпуск которого закончился в 1991 году.

Смешанное расположение клапанов

Попытки повысить мощностные характеристики ДВС привели к созданию двигателя со смешанным расположением клапанов. Впускные находились в головке блока цилиндров, а выпускные – в блоке, как у обычного «нижнеклапанника».

Распределительный вал один, так же расположенный в блоке цилиндров. Клапана, отвечающие за впуск топливно-воздушной смеси управлялись посредством штанг – толкателей, через которые передавалось усилие с распредвала, выхлопные – с помощью привычного коромысла.

Такая компоновочная схема обеспечивала более низкую температуру ТВС, и, как следствие, более высокую мощность, по сравнению с нижнеклапанными двигателями внутреннего сгорания.

Верхнеклапанные двигатели

Газораспределительный механизм, клапаны впускной и выхлопной системы которого находятся в головке блока цилиндров, а распредвал – в самом блоке, был сконструирован Дэвидом Бьюиком в самом начале двадцатого столетия. Управление клапанами осуществлялось посредством штанг – толкателей, воздействовавших на коромысла.

Подобная компоновочная схема обладает высокой надежностью, за счет передачи вращения от коленчатого вала к распределительному, с помощью шестерни. Зубчатый ремень, изношенный в процессе эксплуатации, может оборваться, нанеся серьезные повреждения клапанному механизму ГРМ, изношенная же передаточная шестерня лишь немного сдвинет фазы газораспределения, что опытный водитель заметит по изменениям в работе двигателя.

Минусом является некоторая инерционность подобной конструкции, что накладывает ограничения на обороты двигателя, а, следовательно, на крутящий момент и степень форсирования. Использование более чем двух клапанов на цилиндр приводит к усложнению газораспределительного механизма и увеличению габаритных размеров двигателя. Четырехклапанные двигатели такой компоновки используются в грузовых автомобилях КамАЗ, дизельных тепловозных двигателях.

Газораспределительный механизм автомобиля «Волга» двадцать первой модели был устроен именно по верхнеклапанной схеме.

• Двигатели, в которых распредвал и клапаны газораспределительного механизма располагаются в головке блока цилиндров, обозначаются аббревиатурой SOHC. Принцип действия и устройство механизма управления клапанами ГРМ отличается большим разнообразием. Существует схема открытия клапанов при помощи коромысел, рычагов и толкателей. Наибольшее распространение подобное устройство двигателей получило в период с середины 60-х до конца 80-х годов двадцатого столетия. В данный момент такие двигатели устанавливаются на недорогие легковые автомобили.
• Двигатели, газораспределительный механизм которых включает в себя два распредвала, обозначается аббревиатурой DOHC. При использовании двух клапанов на цилиндр, каждый распределительный вал открывает свой ряд клапанов. Такое устройство ГРМ позволяет уменьшить инерцию коленчатого вала, и тем самым значительно увеличивает обороты и мощность ДВС. Принцип работы двигателя, использующего четыре и более клапана на цилиндр, ничем не отличается от вышеописанного. Подобные силовые агрегаты демонстрируют большую, чем у двухклапанных аналогов, мощность и устанавливаются на большинство современных автомобилей.

В двигателях с подобным типом газораспределительного механизма важную роль играет устройство привода распредвалов. В качестве передаточного элемента используется цепь, находящаяся в герметично закрытом объеме, и омывающаяся маслом, или зубчатый ремень, находящийся на внешней стороне двигателя.

Поломка привода ГРМ зачастую приводит к печальным последствиям. Оборвавшийся ремень, износившийся в процессе эксплуатации, вызывает мгновенную остановку распределительного вала, вследствие чего некоторые клапаны остаются в открытом состоянии. Удар поршня по выступающей тарелке наносит серьезные повреждения головке блока цилиндров. В особо тяжелых случаях ремонт невозможен и требуется замена данного элемента двигателя.

Устройство десмодромного газораспределительного механизма

Для двигателей, конструкция ГРМ которых допускает использование пружин для закрывания клапанов, существует ограничение по максимальному количеству оборотов в минуту. При достижении значения в 9000 об/мин пружины не смогут обеспечить нужную скорость срабатывания, что неизбежно приведет к поломке двигателя.

Принцип десмодромного ГРМ заключается в использовании двух распределительных валов, один из которых производит открытие, а второй, закрытие клапанов. В таком двигателе нет ограничения на развиваемые обороты, ведь скорость срабатывания механизма напрямую зависит от скорости вращения коленвала.

Создание газораспределительного механизма с изменяемыми фазами стало возможным относительно недавно, с началом использования в двигателестроении бортовых компьютеров и электронных управляющих блоков. Система электромагнитных клапанов, меняющая режим работы согласно команд микропроцессора, позволяет снимать с двигателя мощность, приближающуюся к расчетной, при минимальном расходе топлива.

Замена ремня ГРМ своими руками

Снимая изношенный ремень, и устанавливая на его место новый, легко изменить взаимное расположение коленчатого и распределительного валов. В этом случае сместятся фазы газораспределения двигателя, что приведет к нарушениям в работе, вплоть до поломки. Метки на шестернях приводного механизма служат для визуального контроля настройки ГРМ.

Сняв непригодный ремень, необходимо совместить метки шестерней коленчатого и распределительного валов с прорезями в кожухе приводного механизма. Назначение этой операции – установка условного «нуля», с которого и начнется работа двигателя. Далее следует аккуратно установить запасной ремень, стараясь не сместить метки на шестернях.

Следующий шаг – осмотр и регулировка усилия натяжного ролика. Назначение этого узла в удержании ремня на шестернях приводного механизма. Правильность регулировки ролика можно проверить, повернув натянутый ремень пальцами. Если удастся провернуть на девяносто градусов – натяжной механизм отрегулирован хорошо. Если ремень повернется на угол меньший, чем 90 градусов, то он перетянут, если на больший, то недотянут.

Очень важно при монтаже не брать ремень ГРМ промасленными руками. Это может привести к проскакиванию на шестернях приводного механизма.

Купленный на придорожной АЗС ремень следует тщательно осмотреть. При нарушении условий хранения, даже новый ремень привода ГРМ пойдет трещинами и не сможет быть использован по назначению.

Видео, иллюстрирующее работу ГРМ

Как рассчитать мультипликатор валовой ренты и его использование для инвесторов

Попытка определить, какая сдаваемая в аренду недвижимость является лучшим вложением, может привести к невероятному замешательству, особенно если вы только начинаете инвестировать в недвижимость. К счастью, есть несколько ключевых финансовых показателей, которые вы можете использовать, чтобы решить, какая приносящая доход недвижимость лучше остальных.

Множитель валовой арендной платы — это расчет, который как начинающие, так и опытные инвесторы в недвижимость используют для выбора наилучшей сдаваемой в аренду недвижимости для инвестиций и для мониторинга в режиме реального времени финансовых показателей собственности, которой они в настоящее время владеют.

В этой статье мы объясним, как можно использовать множитель валовой ренты для выбора правильных инвестиций, почему этот показатель отличается от ставки капитализации, а также как лучше всего использовать расчет множителя валовой ренты при инвестировании в недвижимость.

Упростите отчетность по арендуемой недвижимости

Подробнее

Множитель валовой арендной платы (GRM) — это простой расчет, используемый для расчета потенциальной прибыльности аналогичной недвижимости на том же рынке на основе валового годового арендного дохода.

Формула МРЖ также является хорошей финансовой метрикой, которую можно использовать, когда рыночные арендные ставки быстро меняются, как сегодня.

В некотором смысле мультипликатор валовой арендной платы аналогичен рыночным сравнениям, основанным на доходе от аренды, который в настоящее время — и мог бы — приносить недвижимость, когда арендная плата повышается до рыночных.

Формула для расчета мультипликатора валовой ренты выглядит следующим образом:

• Множитель валовой арендной платы = Цена или стоимость недвижимости / Валовой доход от аренды

Чтобы объяснить, как рассчитать коэффициент мультипликатора валовой арендной платы, мы возьмем в качестве примера небольшой многоквартирный дом из трех квартир. Если недвижимость приносит валовую годовую арендную плату в размере 43 200 долларов США, а запрашиваемая цена собственности составляет 300 000 долларов США за единицу, GRM будет равен 6,95:

• 300 000 долларов США Цена недвижимости / 43 200 долларов США Валовой доход от аренды = 6,95 GRM

Сам по себе, GRM 6,95 ни хорошо, ни плохо, потому что не с чем сравнивать. Но, вообще говоря, многие инвесторы используют хорошее эмпирическое правило: чем ниже показатель GRM по сравнению с другими аналогичными объектами на том же рынке, тем привлекательнее инвестиции. Это связано с тем, что недвижимость приносит больше валового дохода, чтобы окупить себя быстрее, чем альтернативная недвижимость.

Другие способы использования расчета МРЖ 

Вы также можете использовать расчет МРЖ, чтобы определить, какой должна быть цена на недвижимость или какой должен быть валовой доход от аренды недвижимости, если вы знаете две из трех переменных в формула.

Например, предположим, что рыночный GRM равен 7,5 для аналогичных объектов на том же рынке. Если запрашиваемая цена недвижимости составляет 400 000 долларов США, валовой доход от аренды должен составлять 53 333 доллара США:

• Множитель валовой арендной платы = Цена недвижимости / Валовой доход от аренды
• Валовой доход от аренды = Цена недвижимости / Множитель валовой арендной платы
• Цена недвижимости 400 000 долларов США / множитель валовой арендной платы 7,5 = 53 333 долларов США валового дохода от аренды

Если вы знаете рыночный GRM и валовой доход от аренды, который генерирует недвижимость, вы также можете использовать формулу множителя валовой арендной платы для расчета стоимости недвижимости:

• Множитель валовой арендной платы = стоимость имущества / валовой доход от аренды
• Стоимость недвижимости = валовой доход от аренды x множитель валовой арендной платы
• Валовой доход от аренды в размере 53 333 долл. США x 7,5 Мультипликатор валовой арендной платы = 400 000 долл. США Стоимость недвижимости

В то время как МРЖ используется для оценки стоимости сдаваемого в аренду имущества на основе полученного валового дохода от аренды, расчет ставки капитализации (ставка капитализации) используется для определения текущей стоимости недвижимости основывается или должна основываться на чистой операционной прибыли (NOI), возвращаемой инвестору.

Помните, что NOI включает только обычные операционные расходы, а не ипотечные платежи (P&I), сделанные за недвижимость. Обслуживание долга исключается из расчета ставки капитализации, чтобы облегчить сравнение яблок с яблоками, потому что один инвестор в недвижимость может использовать больше или меньше кредитного плеча, чем другой.

Пример расчета ставки капитализации

Воспользуемся свойством из предыдущего раздела для расчета ставки капитализации.

Исходя из правила 50%, мы знаем, что половина валового дохода от аренды используется для оплаты операционных расходов (исключая выплаты по ипотеке). Это означает, что если валовой доход от аренды недвижимости составляет 53 333 доллара в год, NOI составляет около 26 667 долларов.

Чтобы рассчитать предельную ставку, мы делим NOI на стоимость имущества или цену покупки:

• Максимальная ставка = NOI / стоимость недвижимости
• 26 667 долларов США NOI / 400 000 долларов США Стоимость собственности = 0,066 или 6,7%

Как и в случае с GRM, предельная ставка сама по себе ничего не значит. Однако, если аналогичная недвижимость на том же рынке имеет ставку капитализации 6%, недвижимость с более высокой ставкой капитализации может быть более выгодной сделкой, поскольку потенциальная доходность выше.

GRM и ставка капитализации

Обратите внимание, что ставка капитализации и МРЖ представляют потенциальную стоимость по-разному.

При расчете ставки капитализации чем выше ставка капитализации, тем более потенциально прибыльной будет собственность. При расчете МРЖ, чем ниже МРЖ, тем более потенциально прибыльной может быть недвижимость.

Чтобы проиллюстрировать этот момент, рассмотрим пример до и после повышения арендной платы на 6%:

До повышения арендной платы

• GRM = 400 000 долл. США Стоимость недвижимости / 53 333 долл. США Валовой доход от аренды = 7,5
• Максимальная ставка = 26 667 долларов США NOI / 400 000 долларов США Стоимость собственности = 0,067 или 6,7%

После повышения арендной платы

После повышения арендной платы валовой доход от аренды увеличивается на 6%, с 53 333 долл. США до 56 533 долл. США, а NOI (на основе правила 50 %) увеличивается с 26 667 долл. США до 28 267 долл. США:

• GRM = Стоимость недвижимости в размере 400 000 долларов США / валовой доход от аренды в размере 56 533 долларов США = 7,08
• Максимальная ставка = 28 267 долларов США NOI / 400 000 долларов США Стоимость собственности = 0,0707 или 7,1%

GRM — это хороший расчет для оценки потока валового дохода, который генерирует недвижимость. В то время как справедливая рыночная стоимость двух сопоставимых объектов недвижимости может составлять 300 000 долларов США каждый, объект с более низким GRM может предложить наибольшую ценность, поскольку поток валового дохода от аренды больше.

Множитель валовой арендной платы также полезен для отслеживания изменений стоимости имущества на основе валовой арендной платы.

Например, ваш объект имеет GRM 7, а аналогичные объекты поблизости имеют GRM 7,5. Это признак того, что вы собираете очень хорошую арендную плату, и ваш управляющий недвижимостью отлично справляется с поддержанием низкой текучести арендаторов с минимальной потерей дохода от аренды.

С другой стороны, если ваш GRM выше, чем у других подобных объектов, это указывает на то, что вам, вероятно, следует повысить арендную плату, поскольку ваш валовой доход от аренды ниже, чем у конкурентов.

Скорее всего, вы не потеряете ни одного арендатора, потому что все, что вы делаете, это поднимаете арендную плату до уровня рынка. Если вы это сделаете, вы сможете быстро найти нового арендатора, готового платить рыночную арендную плату, потому что другие арендодатели взимают такую ​​же ежемесячную арендную плату.

При использовании мультипликатора брутто-арендной платы следует учитывать несколько плюсов и минусов:

Преимущества GRM недвижимость на том же рынке.

И продавцы, и покупатели могут использовать мультипликатор валовой арендной платы для оценки арендуемой недвижимости. Например, продавец с полностью обновленной недвижимостью, сданной в аренду крупным арендаторам, может иметь более высокую запрашиваемую цену и более низкий GRM. Покупатели, ищущие хорошую сделку, будут искать недвижимость с более низким GRM, потому что цена может быть ниже рыночной или валовой доход от аренды выше.

Недостатки GRM

• Самым большим недостатком расчета мультипликатора валовой арендной платы является то, что формула не учитывает операционные расходы.
• Из-за этого недвижимость с низким GRM может быть не такой привлекательной для инвестиций, как кажется, если есть значительный объем отложенного обслуживания.
• GRM также не учитывает упущенный доход от аренды из-за вакансий из-за обычной текучести арендаторов или из-за того, что аренда в плохом состоянии требует больше времени, чем обычно.
• Некоторые инвесторы считают, что GRM измеряет время, необходимое для оплаты недвижимости, тогда как в действительности GRM сравнивает только валовой доход от аренды со стоимостью недвижимости.

Что такое хороший мультипликатор валовой ренты?

Погружение в мир инвестиций в недвижимость может быть невероятно сложным для начинающего инвестора, даже для тех, кто имеет опыт в других сферах, таких как акции. Однако, вооружившись правильными инструментами и выбрав взвешенную стратегию как в отношении поиска инвестиций, так и в случае возможной покупки инвестиционной собственности, вы сможете избежать многих наиболее распространенных ошибок, с которыми сталкиваются новые инвесторы. Все это является ключевым, особенно когда вы проверяете инвестиции с пассивным доходом.

Один из способов сэкономить время при поиске объектов недвижимости и определить потенциально прибыльные объекты для вашего портфолио — найти множитель валовой арендной платы для отдельных объектов и в виде агрегированного числа по районам, городам или даже целым штатам. В следующем руководстве мы подробно рассмотрим, что такое мультипликатор валовой ренты, как его использовать и другие важные концепции, связанные с МРЖ.

Что такое мультипликатор валовой ренты?
Разница между мультипликатором валовой ренты и другими методами заключается в том, что он использует исключительно валовой доход от собственности по отношению к цене/стоимости здания для проверки собственности/портфеля. Таким образом, метрика является чем-то вроде грубого инструмента в аналитике недвижимости и используется в основном как ориентировочный инструмент проверки, а не как окончательный индикатор стоимости.

Проще говоря, мультипликатор валовой арендной платы представляет собой отношение цены объекта недвижимости к валовому доходу от аренды. Многие аналитики недвижимости ошибочно заявляют, что, используя валовой доход, мультипликатор валовой ренты может помочь инвестору определить, сколько времени потребуется для окупаемости инвестиционной собственности, используя только валовую арендную плату в качестве входных данных.

Вот формула мультипликатора валовой ренты.
GRM = Цена/Годовая валовая арендная плата

Как видно из приведенной выше формулы, множитель валовой арендной платы рассчитывается путем деления справедливой рыночной стоимости недвижимости или запрашиваемой цены недвижимости, если она выставлена ​​на продажу, на предполагаемую годовой валовой доход от аренды. Это предполагает, конечно, что вы знаете расчетный годовой валовой доход от аренды недвижимости. Если продавец не предоставил фактический список арендной платы, вам необходимо провести некоторое исследование рынка, чтобы лучше понять среднюю запрашиваемую арендную плату в объектах, сопоставимых с рассматриваемым.

Но, конечно, помните, что мультипликатор валовой арендной платы нельзя использовать для прогнозирования количества времени, которое потребуется для погашения собственности, потому что этот период времени определяется другими факторами, не последним из которых является бремя оплаты расходов, которое снижает имеющиеся денежные средства для амортизации затрат на приобретение здания. Мультипликатор валовой арендной платы также не учитывает какой-либо долг, который мог быть использован для покупки недвижимости.

Расчет МРЖ
Мультипликатор валовой арендной платы также часто называют «мультипликатором валового дохода», который указывает на доходы, полученные не только за счет простой арендной платы. Независимо от того, какой термин вы используете, важно учитывать все годовые арендные платежи/доходы от собственности, включая плату за парковку, прачечную, хранение и многое другое.

Например, если инвестор планирует приобрести сдаваемое в аренду имущество за 5 миллионов долларов с ежемесячным валовым доходом от аренды в размере 44 000 долларов. Имущество приносит еще 2000 долларов в виде различных доходов, таких как чеки от прачечной с оплатой монетами на территории. Следовательно, нам нужно умножить 46 000 долларов (44 000 долларов + 2 000 долларов) на 12, что дает ежегодную арендную плату в размере 552 000 долларов.

Множитель валовой арендной платы = Цена объекта/Годовая валовая арендная плата = 5 миллионов долларов США/552 000 долларов США = 9,06

Итак, мы обнаружили, что множитель валовой арендной платы для этого объекта равен 9..06.

Поскольку МРЖ использует валовую арендную плату в качестве знаменателя в уравнении, его нельзя использовать для расчета какого-либо периода окупаемости недвижимости; только чистый операционный доход (NOI) может сделать это. NOI — это прибыль от эксплуатации имущества, которую можно использовать для распределения среди инвесторов в виде дивидендов или для погашения любых кредитов, предоставленных для покупки имущества.

GRM используется только в качестве эталона для сравнения одного свойства с другим. Профессиональные разработчики обычно просматривают так много свойств, что им приходится использовать инструменты быстрой проверки, чтобы определить, какие из них заслуживают дальнейшего изучения. GRM попадает в это ведро, как и другие «тупые» инструменты, такие как цена за квадратный фут, цена за единицу, арендная плата за квадратный фут и тому подобное.

Связанный: Формулирование многосемейной стратегии инвестирования в недвижимость

Что такое хороший валовой мультипликатор?
В нашем примере мы получили МРЖ 9,06 лет. Это число варьируется в зависимости от ряда факторов. Самое важное, о чем следует помнить, это то, что она будет постепенно уменьшаться по мере удлинения рыночного цикла и роста цен на недвижимость. В начале цикла недвижимости, когда рынок выходит из рецессии, МРЖ, как правило, будет относительно низким, поскольку инвесторы возвращаются к покупке недвижимости по мере того, как ликвидность начинает медленно возвращаться в оборот. Высокие одноразрядные GRM могут быть нормой в таких обстоятельствах.

По мере того, как цикл расширяется и наличные деньги для инвестиций становятся более доступными, как от кредиторов, так и от инвесторов в акционерный капитал, цены растут быстрее, чем арендная плата, и МРЖ растет – возможно, до подросткового возраста.

Хорошее эмпирическое правило заключается в том, что чем ниже GRM, тем более потенциально прибыльной будет сделка. Недвижимость класса B и класса C на вторичном или третичном рынках обычно будет иметь более низкий GRM, чем недвижимость класса A или недвижимость, расположенная на первичном, основном рынке.

Помните, что когда вы работаете над расчетом мультипликатора валовой ренты, крайне важно не забывать учитывать все эксплуатационные расходы, прежде чем нажимать на курок недвижимости. Тот факт, что недвижимость имеет низкий показатель GRM, не означает, что это гарантированная вещь. Эксплуатационные расходы, такие как расходы на коммунальные услуги, техническое обслуживание, управление, расходы на ремонт, вакансии и другие расходы, являются важной частью оценки того, является ли недвижимость прибыльной и имеет ли она потенциал для инвестиций. .

Инвесторам рекомендуется сравнивать яблоки с яблоками при рассмотрении GRM. Например, сравнивать МРЖ промышленного здания класса С с МРЖ многоквартирного дома класса А нецелесообразно, особенно если эти объекты расположены на разных рынках. Вместо этого используйте GRM для анализа относительно схожих активов в аналогичном состоянии на аналогичных рынках.

Множитель валовой арендной платы Примеры:
Помимо рассмотрения стадии цикла недвижимости, МРЖ также может колебаться в зависимости от других факторов, таких как местоположение и тип собственности. Например, вероятно, будет постоянный диапазон, в котором МРЖ будет происходить для свойств класса А, и другой диапазон для свойств класса С.

Недвижимость класса А, которая сопряжена с более низкими операционными рисками, поскольку она находится в хорошем состоянии, удачно расположена и имеет арендаторов с более высокой кредитоспособностью, будет стоить больше относительно валовой арендной платы по сравнению с недвижимостью класса С. Точно так же МРЖ будет различаться в зависимости от города, региона и даже штата, что позволит инвестору быстро сравнить возможности за пределами областей, в которых он непосредственно знаком. Например, разработчик, обнаруживший, что цены поднялись до неприемлемого уровня на своем местном рынке, возможно, с МРЖ от среднего до старшего подросткового возраста, может быть соблазнен присмотреться к рынкам, где МРЖ все еще колеблется в однозначных числах.

Почему важен мультипликатор валовой ренты?
Одним из наиболее важных шагов в процессе инвестирования в коммерческую недвижимость является способность быстро различать объекты, чтобы решить, сколько времени и ресурсов выделить для проведения дальнейшего анализа инвестиционных возможностей. Оценка коммерческой недвижимости сильно отличается от оценки жилой, и существует множество факторов, влияющих на выбор недвижимости. Сравнивать недвижимость намного сложнее, когда вам нужно беспокоиться о накладных расходах на строительство и обслуживание, а также о капризах, связанных с доходом от аренды, повышением, проблемами с арендаторами и всем остальным, что связано с успешной коммерческой недвижимостью.

GRM дает вам возможность быстро сравнить два похожих свойства, которые могут быть разных размеров, в разных местах или иметь разные характеристики, требующие дальнейшего количественного определения с использованием других, более точных методов сравнения. Таким образом, это отличный способ сэкономить время на поиске инвестиционной недвижимости; вместо того, чтобы копаться в финансовых показателях каждой отдельной собственности, с которой сталкивается спонсор, они могут быстро и эффективно найти множитель валовой арендной платы и быстро принять решение о том, следует ли присмотреться или отказаться.

Помните, что время — это самый ценный актив спонсора, его нельзя увеличить, поэтому каждая секунда, сэкономленная на поиске, — это еще одна потраченная на детализацию недвижимость, более заслуживающая дальнейшего изучения.

Плюсы GRM
Есть несколько очевидных преимуществ при рассмотрении мультипликатора валовой арендной платы инвестиционной собственности, в том числе:

• • Возможность быстрого сравнения нескольких свойств в разных местах с похожими характеристиками;
  • Это формула, которую легко рассчитать и затем использовать даже для самых начинающих инвесторов;
  • Полезный инструмент первоначального отбора для тех, кто ищет десятки, если не сотни инвестиционных возможностей.

Минусы GRM
Тем не менее, GRM — это всего лишь отправная точка. Есть несколько недостатков использования GRM, поэтому его всегда следует использовать в сочетании с другими инструментами анализа. Некоторые из недостатков GRM включают в себя:

• • Не учитываются операционные расходы. Это означает, что дополнительные расходы, такие как общий ремонт и техническое обслуживание, не учитываются в расчетах, из-за чего недвижимость может казаться более ценной, чем она есть на самом деле.
  • Аналогичным образом, МРЖ не учитывает долю вакантных площадей, налоги на недвижимость и страхование.
  • Часто ошибочно понимают, что это время, необходимое для окупаемости здания.

Чем мультипликатор валовой ренты отличается от максимальной ставки?
Ставка капитализации и GRM обычно используются инвесторами в недвижимость и иногда объединяются в одно и то же, однако они очень разные. Прежде всего, ставки капитализации основаны на NOI, или чистом операционном доходе, как соотношении стоимости или цены имущества по сравнению с валовым запланированным доходом, который используется в МРЖ. При расчете ставки капитализации чистый операционный доход делится на цену недвижимости, а не на общую выручку, как в случае с МРЖ.

Максимальная ставка учитывает большую часть эксплуатационных расходов здания, таких как ремонт, модернизация территории и здания, а также расходы на коммунальные услуги. Таким образом, ставка капитализации является гораздо лучшим показателем истинной стоимости недвижимости, чем GRM для определения эффективности инвестиций.

Одно предостережение: поскольку расходы часто являются предметом манипуляций, может быть сложно точно определить операционные расходы объекта недвижимости, что затрудняет правильное определение нормы капитализации по сравнению с GRM. Следовательно, в то время как МРЖ является быстрой метрикой для спонсоров, ставка капитализации, требующая большей тщательности для точного изучения, является элементом второго уровня, используемым для определения более точной картины истинной ценности и потенциала.

Что такое правило 1%?
Инвесторы и консультанты по недвижимости часто рекомендуют людям использовать «Правило 1%» при оценке возможностей аренды недвижимости. Правило 1% — это еще один способ использования валовой арендной платы для определения стоимости недвижимости. Правило 1% гласит, что валовая ежемесячная арендная плата должна составлять не менее 1% от покупной цены.

Например, недвижимость, которая продается за 500 000 долларов, должна приносить валовую арендную плату в размере 5 000 долларов в месяц. Недвижимость, которая продается за 1 000 000 долларов, должна приносить не менее 10 000 долларов валовой арендной платы в месяц.

Как и GRM, правило 1% обеспечивает грубый способ быстрого анализа инвестиционных возможностей. Если недвижимость указана за 750 000 долларов, но ежемесячная арендная плата составляет всего 5 000 долларов, это может автоматически лишить возможности некоторых инвесторов.

Теперь, чтобы быть уверенным, мы говорим, что это грубый способ анализа инвестиций, потому что есть много других переменных, которые необходимо учитывать. Например, имущество, указанное за 750 000 долларов, может в настоящий момент приносить только 5 000 долларов валовой ежемесячной арендной платы. Но, возможно, это результат плохого маркетинга или управления недвижимостью. Если бы арендная плата была приведена в соответствие с рыночной ставкой, возможно, арендная плата была бы значительно выше. Сообразительный инвестор, прежде чем отказывать в инвестициях, проведет дополнительные исследования, чтобы понять, почему стоимость недвижимости такая высокая, а арендная плата такая низкая, и есть ли возможность сократить этот разрыв, в результате чего коэффициент приблизится к 1%.

Каковы ограничения мультипликатора валовой ренты?
Как мы упоминали ранее, мультипликатор валовой ренты является отличной отправной точкой, особенно для новых инвесторов, но, как и любой метод оценки, он ни в коем случае не идеален. Активы в сфере недвижимости являются одними из самых сложных инвестиций для проверки собственности, и, хотя GRM может показать инвестору, как одно имущество сравнивается с другим, он не дает полной картины — по крайней мере, в долгосрочной перспективе. Потенциальные отсроченные расходы на техническое обслуживание, проблемные арендаторы, скрытые расходы, чрезмерные эксплуатационные расходы и другие обязательства, связанные с недвижимостью, не включены в этот расчет. Вот почему при поиске подходящей инвестиционной недвижимости обязательно используйте другие методы сравнения в сочетании с множителем валовой ренты в качестве начального экрана, включая, как упоминалось ранее, цену за фут, стоимость за единицу, арендную плату за фут и т. д. ., прежде чем перейти к более детальной проверке.

Связано: В центре внимания инвестор

Как использовать множитель валовой ренты Для мониторинга стоимости недвижимости
GRM также можно использовать для мониторинга стоимости недвижимости. Допустим, инвестор владел зданием в течение 10 лет и теперь рассматривает возможность его продажи. Инвестор не уверен, сколько стоит недвижимость. У них было мышление «установил и забыл», и, честно говоря, какое-то время они не следили за стоимостью недвижимости.

Один из способов использования GRM — вернуться к потенциальной ценности. Вместо того, чтобы использовать цену покупки и валовую арендную плату для расчета МРЖ, мы можем перевернуть уравнение для расчета стоимости.

Стоимость собственности = МРЖ x Валовой годовой доход.

Допустим, в данном случае МРЖ равен 8,25, а валовой годовой доход равен 320 000 долларов.

8,25 (GRM) x 320 000 долларов США (валовой годовой доход) = 2 640 000 долларов США (стоимость имущества).

Опять же, это всего лишь приблизительное руководство, и его следует использовать в качестве отправной точки для инвесторов. Этот инвестор также хотел бы взглянуть на сопоставимые продажи и, используя данные о продажах и любые связанные с ними цифры валовой арендной платы, определить, соответствует ли это значение последним средним рыночным значениям.

В том же духе GRM может быть полезным инструментом для инвесторов, интересующихся, взимают ли они рыночную ренту. Если бы инвестор выполнил приведенный выше расчет и обнаружил, что «стоимость» его собственности не соответствует рыночной, это могло бы быть признаком того, что владелец занижает арендную плату, что затем отбросило бы МРЖ и, соответственно, расчет стоимости имущества. Мы часто наблюдаем это у давних владельцев, которые не занимаются активным управлением недвижимостью; их арендная плата со временем часто падает ниже рыночной, что затем искажает приведенные выше цифры.

Мультипликатор валовой арендной платы в контексте
Инвесторам лучше всего подходит рассмотрение мультипликатора валовой арендной платы в контексте нескольких других факторов. Как мы уже объясняли, GRM — это всего лишь один простой инструмент для оценки стоимости свойства. Его следует использовать в качестве отправной точки при оценке сделок, но инвесторы должны использовать его в сочетании с другими инструментами (такими как ставки капитализации и расчеты доходности наличными) в процессе комплексной проверки.

Если GRM по какой-то причине кажется ненормальным, это может потребовать дальнейшего изучения. Например, валовой годовой доход, указанный продавцом в данном году, может быть искажен каким-либо необычным фактором, например, одной долгосрочной вакансией в результате крупного проекта реконструкции. Арендная плата за эту квартиру может не отражаться в ведомости арендной платы, показанной продавцами, арендная плата, которая может быть значительно выше теперь, когда квартира была отремонтирована.

Безусловно, владельцы коммерческой недвижимости — не единственные люди, которые полагаются на GRM. Кредиторы также будут использовать этот расчет как способ быстро оценить достоинства сделки. Кредитование коммерческой недвижимости сильно отличается от жилищного кредитования. В последнем случае индивидуальный кредитный рейтинг человека имеет гораздо большее значение для кредитора. Банк хочет быть уверен, что вы лично можете позволить себе ипотеку каждый месяц.

Коммерческое кредитование — это совершенно другая игра. В этом случае банк хочет знать, что арендная плата может поддерживать ипотеку, предоставляемую покупателю. Личный кредитный рейтинг покупателя имеет гораздо меньшее значение. Таким образом, кредиторы часто используют GRM как способ анализа отношения цены продажи недвижимости к доходу, что будет влиять на то, сколько кредита кредитор готов предоставить заемщику.

В случае исключительно высокого МРЖ банк может потребовать от заемщика внести больший вклад в качестве способа защиты своих (банковских) инвестиций. Как правило, чем ниже МРЖ, тем выше отношение кредита к стоимости, которое готов принять кредитор, хотя это не всегда так, поскольку в процессе принятия решения кредитором необходимо учитывать множество других факторов риска.

Чем GRM отличается от доходности наличными
Многие инвесторы также используют доходность наличными для определения стоимости имущества. Этот метод более эффективен, чем GRM, но также требует значительно больше времени и усилий для правильного определения. Чтобы получить возврат денежных средств, инвесторы должны указать свои точные денежные вложения вместе с валовой арендной платой и применить точный учет расходов. Расчет наличными также требует, чтобы инвестор учитывал затраты на финансирование — полностью амортизированные ежемесячные платежи по ипотеке, — поскольку они существенно влияют на доход наличными.

Связанный: Что такое хороший доход наличными при инвестировании в недвижимость?

Заключение
Есть веские причины использовать мультипликатор валовой ренты для оценки потенциальных коммерческих объектов. Простота использования позволяет даже самым новым инвесторам использовать эту формулу в своих интересах с небольшим риском ошибок, как в случае с более сложными формулами. Экономия времени, предлагаемая GRM, также фантастическая: требуется всего несколько секунд, чтобы определить, соответствует ли недвижимость вашим требованиям GRM, и вы можете использовать эту технику с районами, регионами, городами или целыми штатами.

Тем не менее, этот показатель следует использовать в сочетании с другими аналогичными широкими и ориентировочными коэффициентами, такими как цена за фут, арендная плата за фут, валовая цена за единицу и другими, чтобы определить, есть ли что-то несоответствующее типу собственности и местоположению. После того, как недвижимость была проверена с помощью этих «грубых» расчетов и выявленных возможностей, более сложные методы оценки, обычно используемые в сложных технико-экономических обоснованиях, помогут инвесторам составить более четкое представление о своих потенциальных инвестициях.

Comments |0|