АВТО БЛОГ YAMAHA-VOLGA.RU

И продавцы, и покупатели могут использовать мультипликатор валовой арендной платы для оценки арендуемой недвижимости. Например, продавец с полностью обновленной недвижимостью, сданной в аренду крупным арендаторам, может иметь более высокую запрашиваемую цену и более низкий GRM. Покупатели, ищущие хорошую сделку, будут искать недвижимость с более низким GRM, потому что цена может быть ниже рыночной или валовой доход от аренды выше.

Недостатки GRM

• Самым большим недостатком расчета мультипликатора валовой арендной платы является то, что формула не учитывает операционные расходы.
• Из-за этого недвижимость с низким GRM может быть не такой привлекательной для инвестиций, как кажется, если есть значительный объем отложенного обслуживания.
• GRM также не учитывает упущенный доход от аренды из-за вакансий из-за обычной текучести арендаторов или из-за того, что аренда в плохом состоянии требует больше времени, чем обычно.
• Некоторые инвесторы считают, что GRM измеряет время, необходимое для оплаты недвижимости, тогда как в действительности GRM сравнивает только валовой доход от аренды со стоимостью недвижимости.

Что такое хороший мультипликатор валовой ренты?

Погружение в мир инвестиций в недвижимость может быть невероятно сложным для начинающего инвестора, даже для тех, кто имеет опыт в других сферах, таких как акции. Однако, вооружившись правильными инструментами и выбрав взвешенную стратегию как в отношении поиска инвестиций, так и в случае возможной покупки инвестиционной собственности, вы сможете избежать многих наиболее распространенных ошибок, с которыми сталкиваются новые инвесторы. Все это является ключевым, особенно когда вы проверяете инвестиции с пассивным доходом.

Один из способов сэкономить время при поиске объектов недвижимости и определить потенциально прибыльные объекты для вашего портфолио — найти множитель валовой арендной платы для отдельных объектов и в виде агрегированного числа по районам, городам или даже целым штатам. В следующем руководстве мы подробно рассмотрим, что такое мультипликатор валовой ренты, как его использовать и другие важные концепции, связанные с МРЖ.

Что такое мультипликатор валовой ренты?
Разница между мультипликатором валовой ренты и другими методами заключается в том, что он использует исключительно валовой доход от собственности по отношению к цене/стоимости здания для проверки собственности/портфеля. Таким образом, метрика является чем-то вроде грубого инструмента в аналитике недвижимости и используется в основном как ориентировочный инструмент проверки, а не как окончательный индикатор стоимости.

Проще говоря, мультипликатор валовой арендной платы представляет собой отношение цены объекта недвижимости к валовому доходу от аренды. Многие аналитики недвижимости ошибочно заявляют, что, используя валовой доход, мультипликатор валовой ренты может помочь инвестору определить, сколько времени потребуется для окупаемости инвестиционной собственности, используя только валовую арендную плату в качестве входных данных.

Вот формула мультипликатора валовой ренты.
GRM = Цена/Годовая валовая арендная плата

Как видно из приведенной выше формулы, множитель валовой арендной платы рассчитывается путем деления справедливой рыночной стоимости недвижимости или запрашиваемой цены недвижимости, если она выставлена ​​на продажу, на предполагаемую годовой валовой доход от аренды. Это предполагает, конечно, что вы знаете расчетный годовой валовой доход от аренды недвижимости. Если продавец не предоставил фактический список арендной платы, вам необходимо провести некоторое исследование рынка, чтобы лучше понять среднюю запрашиваемую арендную плату в объектах, сопоставимых с рассматриваемым.

Но, конечно, помните, что мультипликатор валовой арендной платы нельзя использовать для прогнозирования количества времени, которое потребуется для погашения собственности, потому что этот период времени определяется другими факторами, не последним из которых является бремя оплаты расходов, которое снижает имеющиеся денежные средства для амортизации затрат на приобретение здания. Мультипликатор валовой арендной платы также не учитывает какой-либо долг, который мог быть использован для покупки недвижимости.

Расчет МРЖ
Мультипликатор валовой арендной платы также часто называют «мультипликатором валового дохода», который указывает на доходы, полученные не только за счет простой арендной платы. Независимо от того, какой термин вы используете, важно учитывать все годовые арендные платежи/доходы от собственности, включая плату за парковку, прачечную, хранение и многое другое.

Например, если инвестор планирует приобрести сдаваемое в аренду имущество за 5 миллионов долларов с ежемесячным валовым доходом от аренды в размере 44 000 долларов. Имущество приносит еще 2000 долларов в виде различных доходов, таких как чеки от прачечной с оплатой монетами на территории. Следовательно, нам нужно умножить 46 000 долларов (44 000 долларов + 2 000 долларов) на 12, что дает ежегодную арендную плату в размере 552 000 долларов.

Множитель валовой арендной платы = Цена объекта/Годовая валовая арендная плата = 5 миллионов долларов США/552 000 долларов США = 9,06

Итак, мы обнаружили, что множитель валовой арендной платы для этого объекта равен 9..06.

Поскольку МРЖ использует валовую арендную плату в качестве знаменателя в уравнении, его нельзя использовать для расчета какого-либо периода окупаемости недвижимости; только чистый операционный доход (NOI) может сделать это. NOI — это прибыль от эксплуатации имущества, которую можно использовать для распределения среди инвесторов в виде дивидендов или для погашения любых кредитов, предоставленных для покупки имущества.

GRM используется только в качестве эталона для сравнения одного свойства с другим. Профессиональные разработчики обычно просматривают так много свойств, что им приходится использовать инструменты быстрой проверки, чтобы определить, какие из них заслуживают дальнейшего изучения. GRM попадает в это ведро, как и другие «тупые» инструменты, такие как цена за квадратный фут, цена за единицу, арендная плата за квадратный фут и тому подобное.

Связанный: Формулирование многосемейной стратегии инвестирования в недвижимость

Что такое хороший валовой мультипликатор?
В нашем примере мы получили МРЖ 9,06 лет. Это число варьируется в зависимости от ряда факторов. Самое важное, о чем следует помнить, это то, что она будет постепенно уменьшаться по мере удлинения рыночного цикла и роста цен на недвижимость. В начале цикла недвижимости, когда рынок выходит из рецессии, МРЖ, как правило, будет относительно низким, поскольку инвесторы возвращаются к покупке недвижимости по мере того, как ликвидность начинает медленно возвращаться в оборот. Высокие одноразрядные GRM могут быть нормой в таких обстоятельствах.

По мере того, как цикл расширяется и наличные деньги для инвестиций становятся более доступными, как от кредиторов, так и от инвесторов в акционерный капитал, цены растут быстрее, чем арендная плата, и МРЖ растет – возможно, до подросткового возраста.

Хорошее эмпирическое правило заключается в том, что чем ниже GRM, тем более потенциально прибыльной будет сделка. Недвижимость класса B и класса C на вторичном или третичном рынках обычно будет иметь более низкий GRM, чем недвижимость класса A или недвижимость, расположенная на первичном, основном рынке.

Помните, что когда вы работаете над расчетом мультипликатора валовой ренты, крайне важно не забывать учитывать все эксплуатационные расходы, прежде чем нажимать на курок недвижимости. Тот факт, что недвижимость имеет низкий показатель GRM, не означает, что это гарантированная вещь. Эксплуатационные расходы, такие как расходы на коммунальные услуги, техническое обслуживание, управление, расходы на ремонт, вакансии и другие расходы, являются важной частью оценки того, является ли недвижимость прибыльной и имеет ли она потенциал для инвестиций. .

Инвесторам рекомендуется сравнивать яблоки с яблоками при рассмотрении GRM. Например, сравнивать МРЖ промышленного здания класса С с МРЖ многоквартирного дома класса А нецелесообразно, особенно если эти объекты расположены на разных рынках. Вместо этого используйте GRM для анализа относительно схожих активов в аналогичном состоянии на аналогичных рынках.

Множитель валовой арендной платы Примеры:
Помимо рассмотрения стадии цикла недвижимости, МРЖ также может колебаться в зависимости от других факторов, таких как местоположение и тип собственности. Например, вероятно, будет постоянный диапазон, в котором МРЖ будет происходить для свойств класса А, и другой диапазон для свойств класса С.

Недвижимость класса А, которая сопряжена с более низкими операционными рисками, поскольку она находится в хорошем состоянии, удачно расположена и имеет арендаторов с более высокой кредитоспособностью, будет стоить больше относительно валовой арендной платы по сравнению с недвижимостью класса С. Точно так же МРЖ будет различаться в зависимости от города, региона и даже штата, что позволит инвестору быстро сравнить возможности за пределами областей, в которых он непосредственно знаком. Например, разработчик, обнаруживший, что цены поднялись до неприемлемого уровня на своем местном рынке, возможно, с МРЖ от среднего до старшего подросткового возраста, может быть соблазнен присмотреться к рынкам, где МРЖ все еще колеблется в однозначных числах.

Почему важен мультипликатор валовой ренты?
Одним из наиболее важных шагов в процессе инвестирования в коммерческую недвижимость является способность быстро различать объекты, чтобы решить, сколько времени и ресурсов выделить для проведения дальнейшего анализа инвестиционных возможностей. Оценка коммерческой недвижимости сильно отличается от оценки жилой, и существует множество факторов, влияющих на выбор недвижимости. Сравнивать недвижимость намного сложнее, когда вам нужно беспокоиться о накладных расходах на строительство и обслуживание, а также о капризах, связанных с доходом от аренды, повышением, проблемами с арендаторами и всем остальным, что связано с успешной коммерческой недвижимостью.

GRM дает вам возможность быстро сравнить два похожих свойства, которые могут быть разных размеров, в разных местах или иметь разные характеристики, требующие дальнейшего количественного определения с использованием других, более точных методов сравнения. Таким образом, это отличный способ сэкономить время на поиске инвестиционной недвижимости; вместо того, чтобы копаться в финансовых показателях каждой отдельной собственности, с которой сталкивается спонсор, они могут быстро и эффективно найти множитель валовой арендной платы и быстро принять решение о том, следует ли присмотреться или отказаться.

Помните, что время — это самый ценный актив спонсора, его нельзя увеличить, поэтому каждая секунда, сэкономленная на поиске, — это еще одна потраченная на детализацию недвижимость, более заслуживающая дальнейшего изучения.

Плюсы GRM
Есть несколько очевидных преимуществ при рассмотрении мультипликатора валовой арендной платы инвестиционной собственности, в том числе:

• • Возможность быстрого сравнения нескольких свойств в разных местах с похожими характеристиками;
  • Это формула, которую легко рассчитать и затем использовать даже для самых начинающих инвесторов;
  • Полезный инструмент первоначального отбора для тех, кто ищет десятки, если не сотни инвестиционных возможностей.

Минусы GRM
Тем не менее, GRM — это всего лишь отправная точка. Есть несколько недостатков использования GRM, поэтому его всегда следует использовать в сочетании с другими инструментами анализа. Некоторые из недостатков GRM включают в себя:

• • Не учитываются операционные расходы. Это означает, что дополнительные расходы, такие как общий ремонт и техническое обслуживание, не учитываются в расчетах, из-за чего недвижимость может казаться более ценной, чем она есть на самом деле.
  • Аналогичным образом, МРЖ не учитывает долю вакантных площадей, налоги на недвижимость и страхование.
  • Часто ошибочно понимают, что это время, необходимое для окупаемости здания.

Чем мультипликатор валовой ренты отличается от максимальной ставки?
Ставка капитализации и GRM обычно используются инвесторами в недвижимость и иногда объединяются в одно и то же, однако они очень разные. Прежде всего, ставки капитализации основаны на NOI, или чистом операционном доходе, как соотношении стоимости или цены имущества по сравнению с валовым запланированным доходом, который используется в МРЖ. При расчете ставки капитализации чистый операционный доход делится на цену недвижимости, а не на общую выручку, как в случае с МРЖ.

Максимальная ставка учитывает большую часть эксплуатационных расходов здания, таких как ремонт, модернизация территории и здания, а также расходы на коммунальные услуги. Таким образом, ставка капитализации является гораздо лучшим показателем истинной стоимости недвижимости, чем GRM для определения эффективности инвестиций.

Одно предостережение: поскольку расходы часто являются предметом манипуляций, может быть сложно точно определить операционные расходы объекта недвижимости, что затрудняет правильное определение нормы капитализации по сравнению с GRM. Следовательно, в то время как МРЖ является быстрой метрикой для спонсоров, ставка капитализации, требующая большей тщательности для точного изучения, является элементом второго уровня, используемым для определения более точной картины истинной ценности и потенциала.

Что такое правило 1%?
Инвесторы и консультанты по недвижимости часто рекомендуют людям использовать «Правило 1%» при оценке возможностей аренды недвижимости. Правило 1% — это еще один способ использования валовой арендной платы для определения стоимости недвижимости. Правило 1% гласит, что валовая ежемесячная арендная плата должна составлять не менее 1% от покупной цены.

Например, недвижимость, которая продается за 500 000 долларов, должна приносить валовую арендную плату в размере 5 000 долларов в месяц. Недвижимость, которая продается за 1 000 000 долларов, должна приносить не менее 10 000 долларов валовой арендной платы в месяц.

Как и GRM, правило 1% обеспечивает грубый способ быстрого анализа инвестиционных возможностей. Если недвижимость указана за 750 000 долларов, но ежемесячная арендная плата составляет всего 5 000 долларов, это может автоматически лишить возможности некоторых инвесторов.

Теперь, чтобы быть уверенным, мы говорим, что это грубый способ анализа инвестиций, потому что есть много других переменных, которые необходимо учитывать. Например, имущество, указанное за 750 000 долларов, может в настоящий момент приносить только 5 000 долларов валовой ежемесячной арендной платы. Но, возможно, это результат плохого маркетинга или управления недвижимостью. Если бы арендная плата была приведена в соответствие с рыночной ставкой, возможно, арендная плата была бы значительно выше. Сообразительный инвестор, прежде чем отказывать в инвестициях, проведет дополнительные исследования, чтобы понять, почему стоимость недвижимости такая высокая, а арендная плата такая низкая, и есть ли возможность сократить этот разрыв, в результате чего коэффициент приблизится к 1%.

Каковы ограничения мультипликатора валовой ренты?
Как мы упоминали ранее, мультипликатор валовой ренты является отличной отправной точкой, особенно для новых инвесторов, но, как и любой метод оценки, он ни в коем случае не идеален. Активы в сфере недвижимости являются одними из самых сложных инвестиций для проверки собственности, и, хотя GRM может показать инвестору, как одно имущество сравнивается с другим, он не дает полной картины — по крайней мере, в долгосрочной перспективе. Потенциальные отсроченные расходы на техническое обслуживание, проблемные арендаторы, скрытые расходы, чрезмерные эксплуатационные расходы и другие обязательства, связанные с недвижимостью, не включены в этот расчет. Вот почему при поиске подходящей инвестиционной недвижимости обязательно используйте другие методы сравнения в сочетании с множителем валовой ренты в качестве начального экрана, включая, как упоминалось ранее, цену за фут, стоимость за единицу, арендную плату за фут и т. д. ., прежде чем перейти к более детальной проверке.

Связано: В центре внимания инвестор

Как использовать множитель валовой ренты Для мониторинга стоимости недвижимости
GRM также можно использовать для мониторинга стоимости недвижимости. Допустим, инвестор владел зданием в течение 10 лет и теперь рассматривает возможность его продажи. Инвестор не уверен, сколько стоит недвижимость. У них было мышление «установил и забыл», и, честно говоря, какое-то время они не следили за стоимостью недвижимости.

Один из способов использования GRM — вернуться к потенциальной ценности. Вместо того, чтобы использовать цену покупки и валовую арендную плату для расчета МРЖ, мы можем перевернуть уравнение для расчета стоимости.

Стоимость собственности = МРЖ x Валовой годовой доход.

Допустим, в данном случае МРЖ равен 8,25, а валовой годовой доход равен 320 000 долларов.

8,25 (GRM) x 320 000 долларов США (валовой годовой доход) = 2 640 000 долларов США (стоимость имущества).

Опять же, это всего лишь приблизительное руководство, и его следует использовать в качестве отправной точки для инвесторов. Этот инвестор также хотел бы взглянуть на сопоставимые продажи и, используя данные о продажах и любые связанные с ними цифры валовой арендной платы, определить, соответствует ли это значение последним средним рыночным значениям.

В том же духе GRM может быть полезным инструментом для инвесторов, интересующихся, взимают ли они рыночную ренту. Если бы инвестор выполнил приведенный выше расчет и обнаружил, что «стоимость» его собственности не соответствует рыночной, это могло бы быть признаком того, что владелец занижает арендную плату, что затем отбросило бы МРЖ и, соответственно, расчет стоимости имущества. Мы часто наблюдаем это у давних владельцев, которые не занимаются активным управлением недвижимостью; их арендная плата со временем часто падает ниже рыночной, что затем искажает приведенные выше цифры.

Мультипликатор валовой арендной платы в контексте
Инвесторам лучше всего подходит рассмотрение мультипликатора валовой арендной платы в контексте нескольких других факторов. Как мы уже объясняли, GRM — это всего лишь один простой инструмент для оценки стоимости свойства. Его следует использовать в качестве отправной точки при оценке сделок, но инвесторы должны использовать его в сочетании с другими инструментами (такими как ставки капитализации и расчеты доходности наличными) в процессе комплексной проверки.

Если GRM по какой-то причине кажется ненормальным, это может потребовать дальнейшего изучения. Например, валовой годовой доход, указанный продавцом в данном году, может быть искажен каким-либо необычным фактором, например, одной долгосрочной вакансией в результате крупного проекта реконструкции. Арендная плата за эту квартиру может не отражаться в ведомости арендной платы, показанной продавцами, арендная плата, которая может быть значительно выше теперь, когда квартира была отремонтирована.

Безусловно, владельцы коммерческой недвижимости — не единственные люди, которые полагаются на GRM. Кредиторы также будут использовать этот расчет как способ быстро оценить достоинства сделки. Кредитование коммерческой недвижимости сильно отличается от жилищного кредитования. В последнем случае индивидуальный кредитный рейтинг человека имеет гораздо большее значение для кредитора. Банк хочет быть уверен, что вы лично можете позволить себе ипотеку каждый месяц.

Коммерческое кредитование — это совершенно другая игра. В этом случае банк хочет знать, что арендная плата может поддерживать ипотеку, предоставляемую покупателю. Личный кредитный рейтинг покупателя имеет гораздо меньшее значение. Таким образом, кредиторы часто используют GRM как способ анализа отношения цены продажи недвижимости к доходу, что будет влиять на то, сколько кредита кредитор готов предоставить заемщику.

В случае исключительно высокого МРЖ банк может потребовать от заемщика внести больший вклад в качестве способа защиты своих (банковских) инвестиций. Как правило, чем ниже МРЖ, тем выше отношение кредита к стоимости, которое готов принять кредитор, хотя это не всегда так, поскольку в процессе принятия решения кредитором необходимо учитывать множество других факторов риска.

Чем GRM отличается от доходности наличными
Многие инвесторы также используют доходность наличными для определения стоимости имущества. Этот метод более эффективен, чем GRM, но также требует значительно больше времени и усилий для правильного определения. Чтобы получить возврат денежных средств, инвесторы должны указать свои точные денежные вложения вместе с валовой арендной платой и применить точный учет расходов. Расчет наличными также требует, чтобы инвестор учитывал затраты на финансирование — полностью амортизированные ежемесячные платежи по ипотеке, — поскольку они существенно влияют на доход наличными.

Связанный: Что такое хороший доход наличными при инвестировании в недвижимость?

Заключение
Есть веские причины использовать мультипликатор валовой ренты для оценки потенциальных коммерческих объектов. Простота использования позволяет даже самым новым инвесторам использовать эту формулу в своих интересах с небольшим риском ошибок, как в случае с более сложными формулами. Экономия времени, предлагаемая GRM, также фантастическая: требуется всего несколько секунд, чтобы определить, соответствует ли недвижимость вашим требованиям GRM, и вы можете использовать эту технику с районами, регионами, городами или целыми штатами.

Тем не менее, этот показатель следует использовать в сочетании с другими аналогичными широкими и ориентировочными коэффициентами, такими как цена за фут, арендная плата за фут, валовая цена за единицу и другими, чтобы определить, есть ли что-то несоответствующее типу собственности и местоположению. После того, как недвижимость была проверена с помощью этих «грубых» расчетов и выявленных возможностей, более сложные методы оценки, обычно используемые в сложных технико-экономических обоснованиях, помогут инвесторам составить более четкое представление о своих потенциальных инвестициях.

Comments |0|